樓價連月不斷破頂 中細價二手住宅渴市 去年700萬元以下二手登記佔比73.1% 創新低
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，隨著樓價之前連升21個月，並於去年幾乎月月破頂的情況下，中細價物業已買少見少，當中不少更已晉身至中高價物業的行列。至於仍屬中細價者則因業主惜售而貨源短缺，導致交投佔比顯著回落。綜合土地註冊處最新資料所得，2017年全港共錄得33,081宗價值700萬元以下的二手住宅買賣登記，佔同年整體二手住宅買賣登記（45,260宗）比例約73.1%，數值除較2016年的約80.3%急挫7.2個百分點外，更創下1996年有紀錄以來的歷史新低，反映了去年樓價持續上升，中細價樓要不升值，要不被業主惜售而出現交投比例大跌的情況。
回顧2017年，樓價在500萬元以下的4個組別之中細價二手住宅買賣佔比全線報跌，當中又以登記佔比最多的300萬500萬元以內組別之跌幅最大，去年佔37.6%，較2016年的43.4%大跌5.8個百分點，成跌幅最大的組別(見圖二)。反之700萬元以上的兩個中高價組別則同告錄得升幅，共計佔比26.9%，按年大升7.2個百分點。
若以十大活躍成交地區作分析，去年十個地區的中細價二手住宅買賣登記量的升跌是六四之比。其中有六區的升幅介乎2%至106%不等，當中以土瓜灣區的升幅最顯著，由2016年的僅913宗，增至去年的1,885宗，升幅高達1.06倍，當中涉及一些舊樓收購項目。其次元朗區亦升24%，於2017年共錄2,099宗成交；至於蟬聯榜首的屯門區則微跌2%，由前年的2,673宗登記減至去年的2,632宗。另一跌幅較大者則為將軍澳區，去年只錄得1,570宗登記，按年跌幅達23% (見表一)。
以屋苑層面分析，十大熱門中細價屋苑交投雖以升者略多，惟排在首兩位者均出現按年回落的情況，分別是錄得最多568宗登記的嘉湖山莊，較2016年的617宗減少8%；次位的另一熱門屋苑沙田第一城更回落16%，至325宗。至於錄得升幅的屋苑則有6個，當中以溱柏的升幅最大，由2016年的41宗，急升3.27倍，至175宗，主要受惠該盤額外印花稅(SSD)鬆綁、盤源相對充裕所刺激。
陳海潮指出，隨著今年樓市持續暢旺，樓價繼續上升，中細價物業將更為渴市，除了進一步升值外，細價物業的業主亦將更加惜售；另邊廂購買力將轉向相對高價物業，加上經濟表現穩中向好及股市財富效應驅使下，換樓客將增加入市，大單位的交投比例有望進一步上升，預示700萬元以下的成交佔比在今年將進一步降至約70%的水平。
發稿：利嘉閣地產資料研究部
