工商舖去年谷底反彈 登記8,972宗4年新高 市況轉旺 經濟基建配合 今年穩中再上
利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年指出，工商舖市道去年終見谷底反彈，2017年全年工商舖物業買賣登記累計錄得8,972宗，較2016年的谷底大幅反彈70%，創下2013年雙倍印花稅(DSD)出招後的4年新高，反映過去一年市道明顯回暖。全年買賣登記金額，亦較2016年的901.70億元，大漲78%，錄得1,604.59億元，為1996年有紀錄以來的次高水平，僅次於2012年的1,895.82億元。
回顧2017年表現，以登記宗數計算，工廈、商廈及店舖全線均錄得顯著升幅，其中在2016年表現最憔悴的商廈，去年反彈之勢亦最急勁，全年共錄得2,069宗買賣登記，按年急升近倍(95%)，並力壓店舖，進佔工商舖登記量次多之位，佔整體比例回升至23.1%。至於工廈表現亦見理想，並繼續成為工商舖整體市場佔比最多的類別，去年共錄得5,068宗登記(按年升73%)，佔整體比率達56.5%。店舖表現雖然略遜，但去年也錄得1,835宗登記，較前年也大增43%，惟佔整體比率則降至20.4%。
至於以買賣合約總值計算，店舖成為貢獻最大的類別，去年共錄672.87億元，佔整體金額達41.9%，佔比並按年大增15個百分點，主要受惠去年錄得多宗領展出售商場的大額登記。
檢視去年初，除了因首季節慶假期較多及屬傳統淡季而導致交投相對較少外，整體工商舖買賣登記在其餘三季共9個月時間均表現理想，按月皆處約700宗至逾900宗之間的高位徘徊上落；當中又以次季表現最理想，主要動力來自不少舊工廈活化成新商廈的拆售登記，最終帶動上半年工商舖整體登記勁錄4,429宗，成為DSD辣招出台4年來，首次在半年度突破四千宗的佳績。
至於下半年，隨著港股持續拾級而升，加上整體經濟及零售表現續有好轉，刺激工商舖各行業投資意欲進一步增強，結果帶動整體工商舖按月買賣登記出現連月上升，由八月份不足700宗的水平逐月遞增至十二月份的近800宗水平。總結下半年工商舖累計登記4,543宗，較上半年再增加114宗，而與2016年同期比較更大增40%。
承接2017年的復蘇市況，配合整體經濟持續向好，加上國家將香港納入大經濟發展區的規劃，及跨境交通基建於今明兩年相繼開通，將有利本港工商業及零售市道進一步造好，附以下列利好因素繼續推動下，2018年工商舖仍可保升勢：
2018年利好因素:
(1) 去年股市大旺，今年持續向好並再創歷史新高，帶動市場投資氣氛一片樂觀；預期緊隨的財富效應及股市獲利資金將有部分轉投包括工商舖在內的物業市場，以作更長線及分散風險之投資；
(2) 香港是粵港澳大灣區發展的重要據點之一，勢必受惠國家整體規劃方案，刺激更多工商界別在港設點投資，利好工商類別物業交投；而在配合國家一帶一路的發展規劃下，香港同樣受惠，環球資金將續流入香港商廈市場；
(3) 市場憧憬重啟活化工廈的政策、研究放寬工廈低層用途的限制均屬工廈市道的利好消息；加上工廈目前普遍造價仍相對較低，料續吸引投資者入市；
(4) 港珠澳大橋開通在即，而高鐵建築進度亦如火如荼，未來中港兩地之跨境人流物流勢必大增，旅客數字可望加快回升，利好店舖市場；
(5) 本地零售消費市道逐有好轉，支持2018店舖市場加快復蘇，無論核心區或民生區租務及買賣均可受惠。
黃應年相信，2018年工商舖市場前景樂觀，當中工廈仍有不少發展商的新項目將陸續推出，細銀碼拆售市場維持活躍，全幢工廈交投亦會增加。商廈則繼續受惠內地資金入市全幢物業，而商業地皮招標價可望繼續創新高，惟業主惜售下料令商廈市場出現「量跌價升」的情況。至於店舖經過前兩年整固後，2018年可望繼續復蘇及追落後，民生區店舖已率先起動，旅遊消費區今年有望接力造好。
綜合預測，2018年全年工商舖整體買賣登記宗數可望重上1萬宗的五年高位，按年料升約11%；涉及登記金額則料橫行微升，維持在約1,620億元的水平徘徊。有見市況樂觀向好，利嘉閣(工商舖)今年計劃增聘百人，以抓緊市場機遇；此外亦會加強測量師等專業團隊，以為業主及客戶提供更完善的專業服務。
工廈市場回顧展望
利嘉閣(工商舖)地產-工商部高級營業董事朱亮恒表示，自2016年底政府提高住宅買賣從價印花稅至15%後，資金轉投較易入場的工廈物業，帶動2017年整體工廈登記量表現暢旺；除了二月份因受農曆年影響而錄得較少成交外，次季開始有多個月份均按月錄逾400宗登記，由五月份的405宗起步，一直旺至年底，期間8個月每月平均有460宗買賣登記，成為2013年DSD出招後，表現最佳的時期。
2017年全年累計，工廈買賣登記共錄得5,068宗，較2016年度的2,926宗急升73%，涉及買賣合約總值502.99億元，更大增92%；宗數為2013年DSD出招以來的5年新高，金額則為史上次高水平。去年工廈交投暢旺，當中不少是舊工廈活化後分拆出售，此外亦有不少投資者購入全層物業，再將其翻新及間細出售，帶動買賣登記量維持高企。而按半年度計算，2017年上半年，工廈買賣登記有2,235宗，涉資219.30億元；而下半年登記量更進一步增至2,833宗，涉及金額283.68億元，量及值分別較上半年再升26.8%及29.4%，相信2018年續有增長勢頭。
從地區層面分析，在本行定期觀察的十個主要工業區當中，2017年登記宗數錄得升幅的地區共有9個，其中升幅最大的是柴灣區，去年共錄得240宗買賣登記，按年急升2.48倍。朱亮恒解釋，柴灣區登記量錄得顯著升幅，主因是去年區內有不少全層工廈翻新成為多個工作室拆售所致。此外，去年買賣登記量最多的地區仍為葵涌區，登記更突破千宗水平，共錄得1,124宗，較2016年的644宗大增75%。
從個別成交個案分析，去年十大貴重工廈買賣登記中，以鰂魚涌太古坊康和大廈7至14樓全層等的登記最矚目，涉及金額高逾34.10億元，惟相信屬內部轉讓個案。其他矚目成交包括黃竹坑天豐工業大廈地下及多個全層等，涉資近17.30億元及同區的仁孚香港仔車廠全幢涉資15.60億元，則分別佔據榜內第二、三席位(詳見附錄表四)。
至於工廈摸貨方面，雖然經過之前4年連跌後，在2017年終見回升，惟全年摸貨登記宗數仍處極低水平，與2013年DSD出招前已不可同日而語。受辣招掣肘，摸貨宗數維持疲弱，去年登記量縱升60%，但亦只有24宗，涉及金額僅達9,530萬元。
展望2018年，朱亮恒指出，受當局正研究重啟活化工廈措施刺激，去年底以至今年初，全幢工廈交易屢見不鮮，預期今年情況持續。此外，市場上工廈物業拆細放售仍然陸續有來，仍可支撐今年的買賣登記量向上；加上市場憧憬首季尾以至次季初，發展局或有就工廈發展及放寬用途的相關措施出台，勢必帶動2018年工廈交投更趨活躍。預料今年工廈買賣登記量有力持續上升約18%，冀達6,000宗水平，涉及登記金額料同步增至約600億元的歷史新高。
商廈市場回顧展望
利嘉閣﹙工商舖﹚地產-商業部高級營業董事何紹榮指出，商廈買賣登記去年表現穩中向好，當中有新項目供應而錄得登記的數個月份(第二季)表現更特別標青。按月計，2017年每月最少也有逾百宗登記，為2013年初DSD實施以來，表現最理想的一年。
去年下半年商廈交投表現繼續輾轉上升，由七月份的112宗，逐步升至十二月份的163宗；總結2017年全年，商廈整體買賣登記共錄得2,069宗，較2016年的1,060宗激增近一倍(95%)，創下2013年以來的5年新高。至於成交金額方面，由於不少大額成交均以買賣公司形式達成，故未有反映在登記數字上，去年商廈買賣合約登記總值共錄得428.74億元，較2016年的396.77億元增加8%，增幅遠遜於登記量。
以價格類別劃分，2017年，介乎1,000萬元至2,000萬元以內及500萬元至1,000萬元以內價格類別的商廈成交佔比較多，兩者合共有1,074宗，佔了整體商廈成交量約52%。去年七個價格類別的商廈買賣宗數全線上升，升幅介乎54%至197%不等，反映各類商廈交投升勢全面。其中，1,000萬元至2,000萬元以內的中價商廈登記量升幅最顯著，高達1.97倍，主要受惠商廈新項目拆售所帶動。此外，去年價值1億元或以上的商廈買賣登記共錄得60宗，按年大增54%，涉及金額達181.84億元。
2017年最貴重的商廈買賣登記為金鐘力寶中心2座7樓全層等一籃子物業，涉及金額逾26.4億元；其次為灣仔集成中心全幢涉及的20億元；而中環安蘭街11至15號全幢亦以逾7.66億元排於第三席。在去年的十大貴重商廈登記之中，共有3宗為全幢物業，另7宗則為全層物業，當中八成均位於上環、中環/金鐘及灣仔的熱門地區 (見附錄表七)。
何紹榮續稱，展望2018年，由於核心區甲級商廈仍缺乏大型項目供應，而中區一帶的空置率維持極低水平，平均只有1.3%至1.5%左右，故區內租金仍將持續高企。反之，今年看好部分非核心地區可望追落後，例如交通及配套均見完善的尖沙咀、灣仔及北角區等，在用家及投資者追捧下，有望成為今年交投的熱門地區。
內地資金及環球基金將繼續在核心區域物色甲廈項目，勢必刺激商廈呎價繼續走高，年內高價成交料續出現，將帶動全年買賣金額再度攀升。不過，業主方面亦較心雄，普遍看好後市而出現不少反價及封盤的情況，因此預期2018年商廈買賣登記宗數將從去年的高基數略有回調，按年或回落13%至約1,800宗的水平，而在呎價上升及預期續有巨額交易湧現下，買賣登記金額可望逆市增加一成，至約470億元。
店舖市場回顧展望
利嘉閣（工商舖）地產-商舖及投資部營業董事鄭得明表示，在2017年零售市道持續改善下，整體店舖買賣登記量大致維持在高位平穩推進，按月均有逾百宗的登記，整年處於120至181宗之間反覆上落。總結全年，店舖買賣登記錄得1,835宗，較2016年歷史最低的1,281宗彈升43%；涉及合約總值672.87億元，按年激增1.77倍，主因是年初及年底均錄得多宗領展出售商場的大額登記，並刺激全年登記金額拿下1996年有史以來第三多的一年，僅次於2012年的848億元及1997年的707億元。
按物業價格劃分，去年無論大細銀碼的店舖登記量均錄得升幅，當中更以1億元或以上組別升幅最為凌厲，年內共錄得65宗登記，較2016年的32宗急升1倍；其次是買賣佔比最多的200萬元以下之店舖登記，年內共錄得431宗，為各價格組別之冠，增幅高達74%。至於價格介乎2,000萬至5,000萬元以內的中高價組別則錄得258宗登記，按年亦升43%，反映2017年各類銀碼組別的店舖買賣均現復蘇。
去年逾億元大舖或項目買賣交投暢旺，反映有投資者趁低吸納優質大型項目，以迎接零售市道復蘇的機遇。2017年十大貴重店舖中，若撇除排首兩位、相信屬內部轉讓的荃灣海之戀商場(48.2億元)及深水埗匯璽2A及2B期商場(32.48億元)之登記，則最矚目之登記要數領展出售的多個商場，當中包括屯門安定商場，涉資27.08億元、葵涌石籬商場一期及二期的24.39億元及屯門友愛商場的23.61億元等(詳見附錄表十)。
在定期觀察的17個統計分區之中，去年除了上水區買賣登記宗數錄得27%的跌幅外，其餘16區均有上升，升幅介乎22%至3倍不等。當中以中環、觀塘及紅磡/土瓜灣的升勢較大，分別錄得3倍、1.75倍及1.07倍的增幅。至於觀察區內，以元朗區的登記量最多，全年錄得164宗，較2016年的114宗按年升44%，反映各區市況均見熱鬧。
預測2018年市況，鄭得明指出，隨著經濟表現良好，股市持續上升，而普遍市民收入亦有所增加下，可望帶動零售消費市道繼續回暖。此外，預期今年來自內地及海外的旅客數字均續可回升，配合港珠澳大橋等跨境交通基建即將開通，勢必增加區內人流往返，刺激消費市道進一步造好，從而支持店舖市道於今年再追落後。
預期今年在核心消費區及民生店舖區齊齊向好帶動下，料2018年店舖買賣登記量可突破二千宗水平，按年再升20%至約2,200宗。不過由於去年有兩個新盤商場項目內部轉讓，及錄得領展巨額出售商場的登記而拉高基數，故料今年如無類似上述的大額登記支撐下，店舖買賣登記總值或將回落18%，至約550億元的水平。
發稿：利嘉閣（工商舖）地產研究部
