今年私宅潛在供應3.1萬伙 新界佔65% 大埔 將軍澳 觀塘 北角成供應庫

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，2017年一手住宅市場交投表現大致穩中向好，除了首月登記不足千宗外，其餘11個月均維持在千多至二千多宗之間來回上落，主要視乎新盤推售節奏，整體而言，全年走勢不俗，出現「量價齊升」之況。

總結2017年全年，一手私宅買賣登記達18,502宗，較2016年的16,562宗升近12%；數字與2017年初本行預期的全年銷售量達2萬宗略少7.5%。在買賣登記金額方面，隨著樓價連升20個月，並13度迭創新高，加上年底湧現超級豪宅交投，故刺激2017登記總值較2016年的1,867.39億元，再大增30%，高見2,429.03億元，除連續兩年迭創紀錄新高外，更歷史性衝破二千億元的大關，為登記金額立下新的里程碑。

2018年逾百一手新盤列陣 待點兵出擊

展望2018年，一手新盤仍將成為市場焦點，預測今年全港將有111個全新一手私宅項目列陣成為潛在供應，合共可提供31,005伙，數量較預測2017年的33,891伙回落8.5%，惟仍守在過去5年按年均有逾3萬伙的紀錄﹙見圖二﹚。上述3.1萬個單位，指的是條件較成熟，有機會可應市的總伙數，惟實際推售數量則因應市況及發展商的不同部署而定，初步估計較貼近實際的推盤量約為18,600伙。

新界區2萬伙：日出康城白石角勢成今年最熱鬧戰場

● 按地區劃分，新界區無論在項目及伙數方面，繼續是全港三大區的一哥，共涉51個項目，單位總數達20,081伙，佔2018年整體供應約65%，當中並以大埔、西貢及屯門區佔最多。大埔區共有6個項目合共6,027伙潛在供應，當中單是白石角已有5個項目共計4,527伙。西貢區則受惠2018年全港最大倉庫──將軍澳日出康城共3期項目的5,392伙帶動，連同區內其他少量洋房等供應，整個西貢有多達11個項目，合共提供5,476伙新盤單位。值得一提的是，南豐發展的日出康城6期項目有多達2,392伙，成為2018年最大的單一項目。至於屯門及元朗區亦為今年供應較多的分區，兩者可供應市的單位數量分別達2,673伙及2,160伙，當中主力包括萬科掃管笏路項目的1,154伙及華懋朗屏站(南)的720伙﹙見表三﹚。

九龍區7,293伙：觀塘深水埗等市區重建項目成亮點 

● 九龍區2018年潛在可售私宅項目共有23個，單位總數7,293伙，較去年初同區預測的9,527伙大減23%，主因是啟德新區今年不如往年，暫未有成熟的供應可以應市。2018年區內焦點落於觀塘，當中觀塘市中心重建項目之第2、3期發展區單一項目便提供約2,000伙(當中首期1,024伙已率先入紙申請預售)，為今年第二大的單一新盤，亦為區內近30年來久違了的大型供應，連同其餘2個項目，整個觀塘區共有2,972伙潛在供應，成為繼大埔及西貢後，全港第三大的供應分區。至於深水埗及九龍城區今年各有1,679伙及1,478伙供應，當中較大型的項目如長實的深水埗海壇街重建項目提供877伙，而市建局自行發展的馬頭圍道重建項目亦有493伙可以應市﹙見表二﹚。

港島區3,631伙：東區伙數多 中西區百花齊放選擇廣 

● 至於港島區方面，東區繼續成為2018年的供應重鎮，因有部分新盤去年未及推出，故順延至今年成為炙手可熱的項目，如港島區最大單一新盤──新世界的北角FLEUR PAVILIA共提供611伙，物業已平頂及拆棚，加上屬舊契項目，短期內推出的機會甚高。同區亦有臨海豪宅新地的海璇2期(351伙)，連同恒地北角另外兩個項目，單是北角區已有1,479伙供應。此外，中西區今年則有多達15個項目出籠，成為全港應市項目量數最多的分區，覆蓋範圍遍及山頂、半山區、西營盤及堅尼地城，由尊貴的獨立屋到分層豪宅，以至中小型單位一應俱全，切合各類準買家的不同需求﹙見表一﹚。

將軍澳維持多產 今年再誕新盤巨無霸 

● 按項目規模劃分，2018年共有8個一千伙或以上的大型新盤分散於四大區域，當中更有2個屬2,000伙或以上的巨無霸；其中以南豐的日出康城6期項目規模最大，單位總數達2,392伙；緊次的是觀塘市中心第2、3期發展區的2,000伙。此外，會德豐的日出康城5期項目亦提供1,600伙，而中國海外的荔枝山項目及新地的白石角項目也各自提供1,500個單位﹙見表四﹚。

新地蟬聯潛在推盤王 12項目秉承月月有樓賣 

● 從發展商層面統計，2018年新地再次蟬聯項目及單位伙數供應量雙料冠軍，年內共有12個項目合共提供4,674伙，佔全港整體潛在供應量達15%，遠超排第二位信置的2,680伙(4個項目)。值得一提的是南豐雖然只有2個項目，但合計供應已排在第三位，共計2,446伙，主要受惠日出康城6期項目所帶挈。其他供應較多的發展商還包括長實(2,403伙)、恒地(2,063伙)、萬科(1,654伙)、會德豐(1,630伙)及中國海外(1,505伙)(見表四)。

港鐵項目蘊藏最大供應伙數 市建局盤類選擇多

● 半官方機構港鐵有4個鐵路沿線上蓋項目、合計有6,112伙有機會在2018年推出，包括位於日出康城的3個項目及朗屏站(南)1個項目。此外，隨著市區重建步伐加快，公營機構市建局則有多達8個項目料可登場，涉及單位總數4,326伙﹙見表五﹚，當中較大型的兩個項目分別是觀塘市中心第2、3期發展區(2,000伙)及海壇街/桂林街及北河街項目(877伙)。至於非牟利機構房協已連續三年沒推私人住宅項目，故2018年未有相關新供應。

2018年一手私宅買賣登記料挑戰2萬宗

今年新盤潛在供應再次突破3萬伙，而預期實際應市數量亦有1.86萬伙，依此觀察，由於市場對住屋需求仍然殷切，加上自2010年以來，政府當局多番為樓市引入「辣招」，嚴重窒礙二手市場的交投量，並迫使準買家大量「投奔」一手市場。陳海潮認為，樓市辣招一日不作出調適，購買力必將持續流入付款方法更靈活及借貸更容易的一手市場，亦因而可撐起今年新盤的吸納量。

從數據上分析，一手住宅成交佔整體住宅比率由2010年只有10%，連年遞增，升到2017年的32%，反映購買力持續流向一手市場，預期今年有關情況將會持續。因此在二手交投維持低迷的情況下，一手銷情依然會理想；初步預計2018年一手買賣登記量可向上挑戰2萬宗，將較2017年再升逾8%，而買賣登記金額料高見2,950億元，即平均每宗售價料高達1,475萬元，勢再度寫下歷史新高紀錄。

樓價方面，受惠經濟持續穩步向好，失業率低企，市民收入有所上升，加上股市維持暢旺，再破3萬點後升勢仍然未止，再配合持續低息環境等各種有利經濟因素的推動下，樓市可望繼續造好，整體樓價今年可望再升10%。

發稿：利嘉閣地產資料研究部