樓市崩盤前 有何跡象
出席了一個經濟研討會，席間有聽眾提問：樓市在崩盤前會有甚麼跡象？好讓他可以及早作好準備。
我很理解聽眾在這方面的擔心，因為樓市不同股市，套現需時甚長；若不能及早看到先兆，很容易措手不及。
我雖然認為，樓市的升勢尚未這麼快就會逆轉，但及早留意一些關鍵性的訊號，有助於提前意識到逆轉的苗頭。
以下是我是在房地產市場打滾了四十多年的經驗體會，讀者可看看是否適用。通常，房地產市場的泡沫爆破前，會有以下跡象：
(一)空置率上升，這顯示需求少於供應；投資者找不到租客的風險因而增高；而租金亦會因空置多而回落，令投資的回報愈來愈失去吸引力，買家不肯再輕率追價。
現時香港的住宅樓宇空置率只有3.7%，屬於偏低水平，歷史上樓市甚少會在這個空置水平崩盤，待空置率升至5%以上才關注也未遲。
不過，有時即使空置率很高，樓市也不一定「爆煲」，因為還要看貨幣供應。以大陸的一些三四線城市為例，空置率雖然高，但閒置的資金也很充裕，加上一二線城市皆限購，以致沒有回報的物業也有人追捧。
(二)貨幣政策開始收緊。譬如央行開始抽資(縮表就是其中一種方式)，利息開始上升。不過，今次聯儲局縮表速度緩慢，加上日本、歐洲，以及中國大陸仍在量化寬鬆，足以抵銷聯儲局縮表的負面影響；至於加息的趨勢會持續多久，現時尚未有定論；再者，歷史上，樓市甚少在加息周期一開始的時候就「爆煲」，而是要等息率加到高於通脹率，並快將控制住通脹的時候才「爆煲」。但現在通脹率仍很低，樓市不似會在這種通脹水平「爆煲」。一旦真的「爆煲」，政府勢將要為通縮重臨而頭痛。因此，政府一定不會輕易讓樓市「爆煲」。
(三)股市通常先於樓市「爆煲」。現時香港的股市才剛起步，歷史上的高位都未衝破；一旦可以有所突破，這次股市的上升浪估計可以持續一段相對長的時期，樓市可以搭一段順風車。
(四)經濟已成強弩之末，各項數據都開始停滯不前。但現時香港的經濟增長預期會加快，零售業與旅遊業都在復甦，而失業率更只有3.2%，近乎全民就業。在經濟前景一片樂觀的情況下，人們不會對樓市突然失去信心，賣家多會惜售。
(五)政治出現不穩。香港現時雖有很多政治爭拗；但反對派只是聲大夾惡，卻無實力左右大局，投資市場已習以為常。值得留意的是北京的政局是否穩定，以習近平的能耐，暫時看不到有力量可以威脅他。
(六)樓價實在偏高得離譜。現時的樓價可謂已與用家的購買力脫節，但香港的投資者手上的資金仍很充裕，而且對投資房地產仍興致甚濃，足以支持現時的樓價作進一步的上升。這種情況雖然不健康，但短期裏政府也無能為力。要待公私營樓宇的供應量，每年達到合共五萬五個以上的時候，樓價才會有回落的機會。
(轉載自am730C觀點2017年10月9日)
