加息一定會遏抑樓市嗎？
昨文說，美國肯定會加快加息，這勢將對樓價有遏抑作用。有讀者提出質疑，說他曾見過利息與樓價齊升的日子，這反映加息後樓價不一定會跌。上世紀七十年代末與八十年代初的時候，就出現過這樣的情況；怎能肯定這種情況今後不會再次出現？
讀者的質疑有道理。其實我也不是說加息作為一個單獨因素已足以令樓價下跌。因為影響樓市的因素很多，很複雜。樓價起落是很多因素同時起作用的綜合表現。我是同時看到一系列的其他利淡因素，然後再把這些因素與加息因素聯繫在一起推論，才得出樓價會跌的預測的。
現實是市場有別於化學實驗室，很難把其他的因素通通撇除，單看一個因素會產生甚麼影響。如果真的可以這樣做的話，我認為其結果一樣可以證明加息是一種利淡因素，而不是一種利好因素。
原因很簡單：第一，加息會增加供樓負擔。加息後，每月供樓的利息就會增加，令有一部分原先買得起樓的人變成買不起樓。亦即是說，這足以令樓宇的有效需求減少。需求減少，價錢自然亦會跟着回落。第二，加息後，存款往銀行收息的吸引力會增加，亦會搶走了一部分原先可能流入房地產市場的資金。第三，加息之後，投資者對投資房地產可得到的回報率會有更高的期望。如果租金的上升幅度跟不上加息的步伐，那就只能透過價格下跌去令回報率符合投資性買家的期望。從以上幾點來看，在沒有其他因素的干擾下，加息是一定對樓市有遏抑作用的。
讀者說，樓價有時會與利率一起上升。這種現象我也見過，之所以會出現這樣的情況，是因為當地主導市場的並非利息因素，而是同時還存在着其他更有影響力的因素。譬如：當時的經濟增長十分強勁，即使不斷加息，仍壓不住通脹。
然而，目前通脹的威脅並不嚴重，聯儲局原希望等通脹的趨勢更加明顯的時候才加息，若今後在通脹相對低的情況下仍加息，那就一定會對經濟有遏抑作用，對樓市亦難免有負面的影響。
特朗普在經濟政策上非常極端，與美國一向的做法倒行逆施，效果如何要觀察多一段時間才可以知道。若果實際效果欠佳，而他還要大量花費去搞基建及擴軍備，那政府就要與民間爭奪資金，搶高利率，導致民間的生意就會更加難做。經濟學上稱此為擁擠效應(crowding effect)。其結果是：人民在經濟不好，收入不高的情況下還要捱貴息。在這種情況下，樓價當然不可能跟隨利息一起上升。
不過，若果特朗普的政策成功，美國經濟欣欣向榮，還帶動全球經濟也好起來。那時，各國央行都得借加息去遏抑通脹。這種加息若是不足以遏抑經濟增長與通脹，社會上仍是得益者多，受害者少，那樓價就不會純因加息而向下回落，甚至還可能隨着通脹而一起上升。問題是出現這種景象的機會有多大。
(轉載自am730C觀點2017年1月13日)
