形勢已變 政策要改
政府修訂雙倍印花稅徵收方法的部分內容，以便讓買樓花的換樓客也有機會獲得退稅。事件引起市場有所遐想，以為政府對形勢有新的評估，可能會提前撤銷壓抑樓價的其他辣招。不過，政府官員很快出來澄清，明確表示政府無意放棄對樓市的需求管理，在樓宇供應可以實際增加之前，堅決不會撤招。
表面上這種說法很有道理，並且很為市民著想，擔心政策一鬆，樓價又再飆升。但這種處事方法太簡單，以為供應是主導市場的唯一因素，所以只曉得計「婆乸數」，供應不增，政策不改。
然而，影響市場的因素很多，本地供應只是其中一環，還要看國際因素與內地因素；經濟因素與政治因素；實際因素與心理因素。照我在市場上的接觸，投資者現在更關注的是：(i)美國退市對資金流向與利息上升的影響；(ii)內地經濟放緩對本地經濟的影響；以及(iii)本地的政治爭拗對政府有效施政的影響。以上的宏觀因素對樓市的冷卻作用，似乎已甚於政府的辣招。政府自以為全靠辣招，才令樓價不再急升，只是自我陶醉罷了。
樓市的一個重要特色，是周期性非常明顯，一旦出現拐點，趨勢就會逆轉，並且會持續一般很長的時間，才會出現另一個拐點。能否捕捉到拐點，不但可以影響投資成敗，還可以影響政府政策的恰當性。
之前政府推出的多項帶有懲罰性的印花稅政策，用藥甚重，屬於偏方，不宜長服，否則會對社會的健康造成破壞，代價可以很大。
事實上，自去年3月開始，樓市的交投急降，尤其是二手市場，成交量不足正常的一半。這會影響社會資源流通，令資源沒法流入最需要的人手裏，沒法流入最能善用資源的人手裏。一個社會如果長期缺乏交易，就會變得一如北韓與古巴那樣，變得死氣沉沉，毫無動力。香港有今天的繁榮穩定，全靠自由市場；而額外印花稅措施，恰恰就是嚴重破壞市場機制的措施。這種措施，只能在迫不得已時，短期應用一下；一有條件就應該立即停用。
現時，內地經濟隱憂重重，要繼續增長，就必須進行深化改革。習近平已下定決心去闖關，希望他能成功。然而，即使他能成功，改革過程中，難免會有陣痛。期間對香港的經濟也會有一定的拖累。
過去，香港房地產業之所以會這麼蓬勃，北水南流是一項主要的推動力。一旦中國的經濟放緩，香港的房地產形勢就會逆轉。政府在制定房地產政策時，必須把這個因素考慮在內。如果市場會進入寒冬，那就根本不需要冷卻措施。我估計寒冬正在逼近，政府應考慮為市場保溫，而非死抱着辣招不放。過了黃金時間才去施救，就得付出額外代價。
(轉載自2014年5月15日am730C觀點)
