逆按揭難有優惠條件
昨天已指出：現時銀行做按揭生意的息差很低，利潤微薄；銀行之所以做按揭生意，是因想開拓優質客源，有能力買樓做按揭的人，該有一定的經濟實力，一旦因為做按揭而成為銀行客戶後，銀行還有很多產品與服務提供給他們，大有機會將來在他們身上賺錢。銀行都搶著招攬這批客人，按揭條件於是在競爭激烈下，愈搶愈優惠，然而，逆按揭的客戶，都是一些退了休，再沒有穩定收入的長者。他們除手上的自住物業外，其他資產應不會多，很難會有其他生意幫襯銀行，銀行不會視他們為好客戶。在這種情況下，很難期望銀行肯提供做逆按的長者與一般按揭客戶一樣的優惠條件。
現時，一般的按揭息率，只是同業拆息加一厘左右；銀行若是做逆按，一定不會只收這麼低的息率。若果沒有受到政府與社會的壓力，我估計銀行會要求收多半厘左右的利息；希望長者覺得不值得，不來麻煩銀行。我相信香港的銀行不是不懂得做逆按揭的生意，而是這種生意利潤低，又麻煩、所以遲遲不肯為逆按揭的出現締造條件。今次由半官方的按揭證券公司出來推動，銀行多少會給點面子，但一樣不見得太熱衷。在這種情勢下，很難期望銀行會為了爭取逆按揭的客戶而在利息上提供太多的優惠。
不過，若果銀行真的在政府的推動下，非得提供逆按揭不可的話，他們在按揭成數(佔物業價值的比例)方面反而不會太緊張，因為若然將來拍賣物業仍無法收回銀行的成本與合理的回報，按揭證券公司是會包底的。在銀行的風險已獲保障的情況下，銀行會樂於接受按揭公司提出的方案，以決定逆按揭可以抵押的成數，而且在估價的時候也不會太苛刻。
為此會緊張的，應是為逆按揭提供保險的保險公司，因為按揭證券公司的所謂包底，不是由按揭證券公司免費提供的，而是要客戶動用一部分貸款去買保險的。保費的需要愈高，做逆按揭的長者每月可領取的費用亦會相應減少。
逆按揭在香港仍屬於保險公司的新生意，他們對新生意作風險評估時會預期多一點，寧願將來發現索償的個案不多時，才把保費調低。因此，我認為保險公司在開始時會徵收較高的保費，並且會限制逆按揭可以做的最高成數，能做到六至七成已屬不錯了。要為一個物業二十年後的價格作評估，的確不容易，難怪保險公司這方面會保守一點。
此外，香港人愈來愈長命，而這種趨勢似乎還在繼續。在這種情況下，選擇終身領取定額貸款的逆按客戶，最終領取的貸款可能會超過物業拍賣所得，令保險公司不得不削減逆按的成數，令長者每月可領得的定額貸款愈來愈少。因此，除非擁有的自住物業價值在三百萬元以上，否則休想逆按揭能為退休後帶來安穩的生活。
(轉載自2010年12月22日am730C觀點)
