逆按揭是甚麼？
按揭證券公司打算在明年推出逆按揭試驗計劃，希望有助解決長者業主的晚年生活問題。雖然逆按揭在一些歐美國家已經很普遍，但一般香港人都所知不多，所以我在討論這個問題之前，有需要先講解一下逆按揭是甚麼。
香港人一般所做的按揭，是為了解決買樓時現金不足的問題。所以未買樓之前先找銀行商量，希望銀行能貸款填補不足之數，然後分期攤還給銀行。銀行為了貸款有所保障，所以要求買家預先承諾會把買得的物業抵押給銀行。一旦買家沒法償還貸款，銀行就可以把物業拍賣，收回所欠的本金與利息。
逆按揭則相反，它不是為不夠錢買樓的人而設，而是為已供滿了樓，完全擁有業權的人而設。抵押物業的人，不但不用每月供款，還可以每月向銀行領取一筆定額貸款作生活費，直到用盡銀行肯接受的某一個比例的抵押品價值為止。屆時，銀行就會把抵押品拍賣，以償還之前積累的貸款及因此而產生的利息。
逆按揭的出現，主要是設計給擁有物業的長者，解決退休後的生活問題的。西方人缺乏孝順與養育父母的概念，子女成長後多遠走高飛，甚至不相往來。長者退休後，如果沒有積蓄，生活就無以為繼。但如果長者之前擁有自住物業的話，就可以把物業抵押給銀行，然後每月向銀行領取一定的生活開支。這樣，長者的晚年就有一定的生活保障。
近年香港人口老化，而年輕一代又思想西化，不再願意挑起養育父母的擔子。據統計處的資料，香港一百二十多萬的業主之中，有略多於一半已供滿了樓。這種環境已令逆按揭的市場環境在香港日漸成熟。為減少老人退休後，在生活上過度依賴政府照顧，按揭證券公司於是出來作首次推動，為銀行承擔某部分的風險，以減少銀行做逆按揭的顧慮。
逆按揭分兩類，一類是終身都可領取生活費的，另一類是有年期限制的。今次按揭證券公司倡議的，就分別有分10年、15年、20年與終身領取的。人不可能知道自已還有多長日子壽命，所以長者多數會選擇終身領取的方式。但這種方式會帶來銀行一定的風險，萬一做逆按揭的長者長命，銀行可能賣了的物業也不足以抵償長者已領取的生活費。為減少銀行在這方面的顧慮，按揭證券公司已承諾會為銀行的損失包底。
按揭證券公司雖是半官方機構，但它是以商業運作的。它為銀行所作的擔保是不會動用公帑的，而是羊毛出在羊身上，由做逆按揭的長者齊齊分攤的。即是說，做逆按揭的長者，除了承擔利息之外，還要付保費，代銀行買保險。這種保費絕不便宜，此之所以精打細算的香港人會覺得做逆按揭可領取生活費，與抵押物業的價值不成比例，很不化算。因此，逆按揭能否在香港普及，仍是未知之數。
(轉載自2010年12月20日am730C觀點)
