中原指數為何繼續升
政府推出以徵收額外印花稅去打擊樓宇炒賣的政策後，樓市明顯冷卻下來，傳媒上更充斥著炒家削價求售的成交案例。據地產代理的反映，市場上的成交量跌了超過百分之五十，個別地區更高達百分之八十。生意量的劇跌，令部分代理揚言會組織遊行向政府請願，希望政府能把措施調校得溫和一些，以免斷了他們的生計。
市民看到以上的情況，心中都覺得政府今次的措施該已有效用了。期望很快就可以看到樓價全面下跌，令他們有機會入市買平樓了。然而，反映二手樓價的中原地市領先指數，在措施公布後仍連升了三個星期，這究竟是甚麼原因呢？
首先，讀者必須明白，「中原城市指數」是以實際成交為基礎，經過科學方法統計出來的加權指數。我們的統計方式與背後理念是一貫的。城市大學的教授們對如何計算「中原城市指數」，在網頁裏有清楚的解釋，有興趣的讀者可上網一看。因此，我們的指數是不會受市場的情緒所影響的，亦不會為政府的施政所需而服務。除了成交數據，再沒有其他因素足以影響中原城市指數。它是絕對可以反映真正市況的。
相反，傳媒上的成交案例，卻是編採部門刻意地挑選出來的。當記者覺得政府的措施應該起作用的時候，他們就不自覺地會找一些偏低的成交紀錄去印證自己的觀察。這種以偏概全的報道方式，很容易令我們對實際的市況產生錯覺。中原城市指數正好以科學的統計方式，補充了抽樣報道的不足。
當我發覺最近公布的中原城市領先指數與市場的預期不一致的時候，我曾親自致電不同分行的前線工作同事作廣泛的了解。我發覺市場上的確存在著一些低價的成交，但並非主流；大多數業主的心態都沒有因新政策而軟弱下來，如果業主是用家的話，他們擔心賣了樓之後，不一定可以用同等的價錢，買到其他更適用的樓宇。當業主是投資者的時候，他們又覺得把賣樓得來的錢放在銀行幾乎沒有利息收，還是收租的回報較吸引。
因此，那些以為市場上會有平樓買的人都很失望。他們很快已發現，賣方市場的基本形勢並沒有怎樣改變，急於套現的「筍盤」，在措施公布之後的頭二十天裏已經消耗得七七八八，等下去可能會愈等愈貴。
我並不是想說政府的新措施沒有效用，這些措施在遏抑投機活動方面仍是十分有效的，但今次樓價上升並非全是炒家造成的，所以沒有炒家不等於樓價就不會繼續升。今次樓價上升的主要原因有兩大方面：第一個是美國推行寬鬆的貨幣政策，令與美元掛鈎的港元不得不跟隨美元貶值，有資金的人只好投資實物求自保。第二個是內地經濟持續高速增長，先富起來的人都來香港買樓，以致政府再增加供應，也不易滿足他們的胃口。這兩大問題都不是特區政府可以輕易解決的。
(轉載自2010年12月14日am730C觀點)
