香港樓價還能升多少
樓價上升令關心樓市的人多了。由於我從事地產代理行業已三十多年，所以常被人問：香港的樓價還能升多少？人們希望我的答案可協助他們作出恰當的市場決定。
人們愈是想這樣做，我愈感到有壓力。因為，若是我的答案出錯的話，足以令人損失慘重。屆時，原本以為幫人，反而變了害人。
如果純從主觀意願出發，我希望香港的樓價不要再升了；升下去必會影響社會民生，對大多數人都沒有好處。然而，若要我根據客觀形勢的觀察去作結論的話，我又不得不指出，今次樓市的上升浪會比過往的任何一次都強烈，升幅可能超出大部分人的想像。
可以推動香港樓價上升的因素很多，我這裡只談兩個較為宏觀的，會起主導作用的因素。一個是源自中國的經濟增長能力，另一個源自美國的貨幣危機。
改革開放後的中國經濟起飛，無論是升幅還是其升勢的持續性，都令西方的學者感到吃驚。原因是這次中國所處的，並非一般性經濟循環周期，而是處於一個特大周期。一般的周期為時十五年左右，但這類特大周期為時可以超過一百年。
中國自鴉片戰爭後，國勢開始轉弱，從全球生產力最強的國家，逐步淪落成東亞病夫。改革開放後，中國經濟又再恢復動力，已高速上升了三十年；如果沒有重大的外來干預，憑中國內在動力，有機會再衝兩個三十年，重新成為世界的一級強國。香港如果能夠恰當地定位，當可受惠於中國經濟的特大周期。
過去香港的地產上升浪，皆是一浪高過一浪，每次新的浪頂都高過上一個浪頂一倍以上。73年恒指千七點時，豪宅才500元一呎；到81年另一個浪頂時，太古城也賣過千元一呎；至97年，太古城也可以賣8,000元一呎。這麼大的升幅，在樓價剛開始上升時，根本沒有人會想像得到。此之所以，當我說，今次的上升浪頂，中原城市指數有機會超過二百點時，一般人一樣很難想像。其實，相對歷史上的上升浪，我的估計已相對保守。連同中國經濟處於一個mega trend一併考慮。真正的浪頂可能遠不只這個水平，問題只在甚麼時候出現吧了。
香港的樓市，除了受中國因素影響外，還受美元危機所影響。美國人欠下數以萬億計的外債，看來全沒有打算還的跡象；唯一的出路是靠貶值賴債。那要貶多少才還得起呢？貶一半可能還不夠，起碼要貶三分之二，才可以還得輕鬆一點。港元與美元掛勾，港元若跟着貶三分之二，那樓價就得升兩倍。因此，單是美元貶值因素，已足以令未來樓價升個不停。
當然，以上只是一種可能性，是在一定的前提下推論出來的。如果前提錯了，結論也會跟著錯。再者，世事每天都在變，新的因素亦有機會變成主導因素，投資者必須不斷重新作評估。
(轉載自2010年10月27日am730C觀點)
