高地價環境 是如何演變出來的

香港政府從來不承認有高地價政策，翻查香港的歷史，的確沒有一屆政府有書面文字說要推行高地價政策。然而，香港的確有一個高地價的環境，究竟這樣的環境是怎樣演變而形成的呢？
 
鴉片戰爭之後，香港成了英國的殖民地。英國之所以看中香港，是因為香港有一個水深兼可以避風的維多利亞港。當年，英國正在發展成為「世界工廠」，除了需要四處搜掠原材料與霸佔市場外，還需要建立一條全球的貿易路線。英國的商人極需要在全球各地建立不向他們徵稅的自由貿易港，所以才會看中這個沒有甚麼其他資源的天然港口。
 
由於英國要把香港定位成一個自由貿易港，以至香港政府沒法從貿易中徵稅，那香港政府的財政收入何來呢？當然不可能從祖家帶過來。香港沒有太多的自然資源，港英政府唯一可以掌控的是土地資源，於是只能以此去換錢，逐漸養成了依賴土地收入的財政系統。
 
由於香港的土地都在政府手裡，在土地供應上，政府完全沒有競爭對手。對一個有壟斷能力的供應者來說，他一定很快就會體會到，維護自己的利益的最佳辦法，就是不要把土地一下子都推出市場，慢慢賣，才可以賣得高價。限量賣地於是成了歷屆政府都會依賴的土地政策。
 
然而，地價過高會導致基層的住屋問題；尤其是當香港有自己的輕工業的時候，矛盾就愈加突出。香港的工業產品要在世界市場競爭，成本不能太高；如果工人都要捱貴租，工資就不能訂得太低。
 
當年，香港的工廠工人，大部分都是從大陸來的新移民。他們在香港租不起樓，只好大量聚居在山邊的木屋區，居住環境惡劣，容易滋生罪案與傳染病，還經常發生火災，一發不可收拾，令政府十分頭痛，只好建立徙置區(前公屋)去安置災民。
 
本來建徙置區是需要成本的，殖民地政府本應是不願花這麼多錢的，為何後來卻樂此不疲呢？原來有兩條衍生出來的好處，引導殖民地政府不知不覺地這樣做。
 
其一是建徙置區等同為廠商建工人宿舍，令工廠更有條件去壓低工資，更有利於香港產品暢銷全球。從這個角度去看，建公屋實際上是政府補貼本地產品出口的一種手法，這種手法不容易被入口國家的保護主義察覺。
 
其二是有助私人市場的樓價可以升得更高。因為當私人樓宇市場要照顧全部市民的時候，樓價一定會被低收入人士的負擔能力所拖低。但當低收入人士的住屋有政府照顧的時候，地產商的樓只需賣給高收入人士，樓價自然可以賣得高一些，政府的賣地收入亦可因而收得多一些，高地價環境亦因而慢慢形成。
 
在這種環境下，政府不用徵高稅，已可以大量搞基建，提供免費教育，廉租公屋，公共醫療，而中產亦可因投資物業而分到經濟增長的好處，獲益者眾多，高地價的環境於是得以不斷自我鞏固。
(轉載自2010年4月1日am730C觀點)