御龍山掀樓市投資熱潮
農曆年後，通常都有小陽春現象；但今年的小陽春，卻因美國次按危機惡化而消失得無影無蹤，令市場人士好不失望。在買家紛紛觀望的情況下，樓市出現了近三個月的整固期，一些實力不足的炒家，都爭著脫手套現，即使要承受一定程度的虧損也在所不惜。在這種情勢下，樓價出現了5%至8%的跌幅。到最近火炭御龍山開盤，才扭轉了近期相對低迷的氣氛。
御龍山位處沙田火炭，鄰近工業區，本不算甚麼好位置，但發展商懂得包裝，示範單位的用料與設計都遠勝普通豪宅，加上部分單位面向馬場，可以遠眺吐露港，觀景別有特色。想不到地產經紀竟能為這類單位，找到情有獨鍾的買家，以高價追捧。個別配有私家泳池的特色單位，竟能以每呎2萬多元的天價成交，為御龍山的豪宅定位，打下堅穩的基石。
當最好的單位可以賣2萬元以上一呎時，其他的普通單位賣7、8千元一呎，自然難度減少，令發展商成功地在三天時間就賣出了700多個單位，平均一個單位要賣1千多萬。香港竟還有這麼多的資金，可以在短短三天裡傾注入同一個未完成的新樓盤，實令人有點詫異。
位於御龍山附近的駿景園，在御龍山開盤前，這裡的小業主曾憂慮御龍山的發展商會減價促銷，拖累二手市場的樓價，現在見御龍山以高價也賣得這樣快，紛紛心紅起來，紛紛要求地產代理調高他們的放盤價，一時間，市場氣氛亦為之逆轉。
御龍山開盤的效應與上次將軍澳的首都剛剛相反。上次雖然也賣得很多、很快，但發展商的訂價相對偏低，令同區的二手市場也備受壓力，令人覺得發展商不看好後市，故急於出貨。但今次不但賣得快，而且賣得貴，這就不但令人感到發展商對後市有信心，而且還令人感到市場的承接力很強。
其實，大部分發展商都傾向看好，並盡可能以偏高的價錢來賣樓，只是此一時也，彼一時也，在不同的市況下，不得不採取不同的銷售策略。年初時，發展商只看到樓市有需要調整，但尚未可以預知調整的幅度，故發展商被迫採取較為保守一點的策略。不過，近期樓市已有跡象完成調整，二手市場的交投漸見增加，且售價也有見底跡象，在這種形勢下，發展商當然不肯放過賣高一點的機會。我估計，在御龍山的銷情刺激下，樓市已完成支持線的測試，之後會轉而上試高位的阻力線，如果能突破高位的阻力，將可喚起另一次投資熱潮。如果衝至上次高位附近就開始乏力，那可能又要再試支持位。讀者可留意中原城市指數，76點將是一個重要的關口，衝得破，可以大上；衝不破，又需調整。這類技術性關口不可盡信，但亦不可不留意。
(轉載自2008年5月13日am730C觀點)
