中央應如何遏抑樓市

中 央 自 2005年 春 已 出 手 遏 抑 過 熱 的 國 內 樓 市 ， 但 成 效 並 不 顯 著 。 原 因 是 其 中 一 些 措 施 ， 不 但 未 能 增 加 新 的 房 屋 供 應 ， 反 而 令 原 有 的 供 應 也 被 延 後 ， 以 至 供 不 應 求 的 情 況 進 一 步 惡 化 ， 樓 價 反 被 這 些 措 施 推 升 。 
 
有 關 這 方 面 的 情 況 ， 昨 天 本 欄 的 文 章 已 有 論 述 ， 今 天 想 談 談 中 央 應 再 推 出 哪 些 措 施 ， 才 能 有 效 地 去 遏 抑 樓 市 。 中 國 經 濟 已 市 場 化 ， 人 民 也 已 富 了 起 來 ， 社 會 上 大 部 分 的 資 金 已 掌 握 在 人 民 手 裡 ， 要 調 控 這 些 資 金 的 流 向 ， 不 能 再 靠 行 政 命 令 ， 而 要 透 過 改 變 人 民 的 投 資 取 態 。 人 的 取 態 ， 決 定 於 人 對 自 己 處 境 的 認 識 。 如 果 知 道 某 些 行 為 對 自 己 有 利 ， 人 就 會 搶 著 去 做 ； 但 如 果 知 道 某 些 行 為 會 產 生 危 險 ， 人 就 會 不 再 這 樣 做 。 
 
中 央 覺 得 樓 市 過 熱 對 整 體 經 濟 不 利 ， 中 央 有 這 樣 的 感 覺 ， 一 定 是 掌 握 了 不 少 資 料 ， 才 會 得 出 這 樣 的 認 識 。 中 央 應 把 這 些 資 料 與 數 據 盡 量 公 開 ， 讓 人 民 也 可 以 藉 這 些 資 料 去 作 決 定 。 如 果 大 家 都 掌 握 同 一 樣 的 數 據 ， 才 能 得 出 同 一 樣 的 結 論 。 因 此 ， 中 央 第 一 件 要 做 的 事 ， 是 增 加 市 場 的 透 明 度 ， 讓 投 資 者 知 所 行 止 。 中 央 不 但 要 公 開 關 乎 國 家 命 運 的 資 料 ， 還 應 該 公 布 關 乎 個 人 投 資 利 益 的 資 料 ， 才 能 影 響 個 別 投 資 者 的 行 為 。 
 
中 國 的 統 計 工 作 做 得 不 夠 ， 有 些 重 要 的 資 料 ， 不 但 人 民 未 掌 握 ， 連 中 央 自 己 也 未 掌 握 ， 在 心 中 無 數 的 情 況 下 ， 很 難 推 出 正 確 的 政 策 。 
 
譬 如 ： 樓 宇 的 空 置 率 ， 是 一 項 對 政 府 與 個 人 投 資 者 都 極 具 參 考 意 義 的 數 據 ； 政 府 要 藉 此 知 道 社 會 資 源 是 否 已 被 有 效 運 用 ； 投 資 者 要 知 道 現 樓 是 否 已 經 供 應 太 多 ， 或 者 是 樓 價 已 升 得 太 高 ， 用 家 已 無 力 承 接 。 然 而 ， 中 國 的 所 謂 空 置 率 ， 並 不 真 正 反 映 樓 宇 是 否 有 被 使 用 的 情 況 ， 而 是 反 映 發 展 商 能 否 把 樓 宇 賣 出 的 情 況 。 賣 得 出 不 等 如 用 得 著 。 樓 落 在 投 資 者 或 投 機 者 手 裡 ， 不 等 如 已 被 市 場 消 化 ， 一 樣 在 等 出 租 或 者 等 出 售 ， 應 被 列 在 供 應 的 欄 目 下 。 人 們 掌 握 不 到 這 項 潛 在 的 供 應 數 據 ， 就 會 誤 以 為 市 場 供 不 應 求 ， 盲 目 地 去 參 與 投 資 。 
 
除 了 空 置 率 之 外 ， 投 資 者 其 實 還 想 掌 握 很 多 其 他 基 本 資 料 ， 譬 如 城 市 內 的 住 戶 數 目 ， 他 們 的 戶 均 收 入 ， 他 們 的 負 債 及 供 樓 情 況 ， 以 及 城 市 內 的 樓 宇 總 存 量 與 未 來 的 供 應 量 。 掌 握 到 這 些 資 料 後 ， 市 場 上 的 盲 目 投 資 者 才 會 減 少 。 
 
中 國 政 府 現 在 不 是 沒 有 錢 ， 應 撥 更 多 的 資 源 去 做 好 統 計 工 作 。 然 後 借 資 訊 的 改 變 ， 去 改 變 人 們 的 行 為 。 這 種 影 響 力 遠 較 其 他 調 控 措 施 深 入 及 全 面 。 當 然 ， 即 使 資 訊 公 開 ， 亦 不 排 除 市 場 上 仍 會 有 盲 目 的 投 資 者 ， 政 府 還 需 要 有 其 他 措 施 加 以 配 合 ， 只 有 在 有 了 基 金 數 據 的 基 礎 下 ， 其 他 措 施 才 更 容 易 生 效 。 
 
(轉 載 自 2007年 7月 12日 am 730 C 觀 點 )