建築面積的總和 不應超過地積比率

昨 文 指 出 ， 「 建 築 面 積 」 才 是 市 面 流 行 的 計 算 樓 價 準 則 ， 市 民 腦 海 中 的 歷 史 記 錄 ， 凡 有 關 樓 價 的 ， 都 是 用 「 建 築 面 積 」 來 記 算 的 ； 這 種 習 慣 力 量 十 分 頑 強 ， 消 費 者 委 員 會 過 去 二 十 年 一 直 倡 議 改 用 「 出 售 面 積 」 ─ ─ 類 似 「 實 用 面 積 」 ， 但 都 不 成 功 。 
近 日 ， 立 法 會 又 在 討 論 地 產 商 賣 樓 的 手 法 問 題 ， 但 一 樣 未 見 吸 取 教 訓 ， 又 把 注 意 力 放 在 「 實 用 面 積 」 上 ， 不 肯 花 心 思 為 市 民 慣 用 的 「 建 築 面 積 」 下 定 義 ， 留 下 地 產 商 可 以 在 建 築 面 積 上 誇 大 的 空 間 。 
有 部 分 立 法 會 議 員 以 為 ， 只 要 立 法 硬 性 規 定 地 產 商 在 賣 樓 時 使 用 「 出 售 面 積 」 ， 就 可 以 改 變 市 場 的 習 慣 ， 反 映 他 們 至 今 仍 未 真 正 了 解 問 題 所 在 ， 並 過 度 高 估 了 立 法 的 力 量 。 
其 實 ， 過 去 二 十 年 ， 政 府 已 把 「 出 售 面 積 」 的 規 範 ， 透 過 賣 地 條 款 強 加 於 地 產 商 身 上 。 地 產 商 若 要 預 售 樓 花 ， 必 須 在 價 錢 單 上 提 供 單 位 的 出 售 面 積 ， 並 在 買 賣 合 約 上 也 清 楚 註 明 ， 地 產 商 若 是 違 背 這 個 要 求 ， 政 府 有 權 收 回 預 售 樓 花 同 意 書 。 因 此 ， 沒 有 地 產 商 敢 明 目 張 膽 地 不 遵 守 這 項 要 求 ， 只 是 消 費 者 依 然 不 肯 放 棄 使 用 建 築 面 積 罷 了 。 
情 況 一 如 我 們 去 外 地 旅 行 ， 外 地 當 然 有 自 己 法 律 規 定 的 貨 幣 ， 我 們 必 須 把 港 元 兌 換 當 地 的 貨 幣 ， 才 可 以 使 用 。 但 到 我 們 真 正 使 用 時 ， 我 們 仍 會 先 在 內 心 把 外 地 商 品 的 價 錢 兌 換 成 港 幣 ， 才 可 判 斷 是 否 值 得 購 買 。 
因 此 ， 即 使 立 法 規 定 要 使 用 「 出 售 面 積 」 ， 但 只 要 地 產 商 同 時 提 供 「 建 築 面 積 」 作 參 考 ， 消 費 者 可 能 一 樣 選 用 建 築 面 積 ， 由 於 政 府 至 今 仍 不 打 算 制 定 「 建 築 面 積 」 的 定 義 ， 變 成 地 產 商 一 樣 可 以 任 意 誇 大 「 建 築 面 積 」 。 
地 產 商 誇 大 「 建 築 面 積 」 的 誘 因 ， 是 可 以 令 他 們 打 算 出 售 的 樓 宇 中 ， 看 起 來 呎 價 會 平 一 些 ， 以 增 加 樓 宇 在 市 場 上 的 競 爭 力 。 若 是 「 建 築 面 積 」 也 有 明 確 的 定 義 ， 地 產 商 就 不 能 任 意 誇 大 建 築 面 積 ， 消 費 者 在 置 業 時 才 有 保 障 。 
要 制 定 「 建 築 面 積 」 的 定 義 ， 毋 須 斤 斤 計 較 那 一 部 分 面 積 計 ， 那 一 部 分 不 計 ， 只 要 規 定 ， 地 產 商 在 賣 樓 時 ， 項 目 內 單 位 的 「 建 築 面 積 」 總 和 不 得 超 過 項 目 的 地 皮 面 積 乘 以 地 積 比 率 。 這 樣 ， 地 產 商 就 只 好 按 每 個 單 位 的 「 實 用 面 積 」 的 比 例 來 分 攤 建 築 面 積 的 總 和 。 
這 種 定 義 的 好 處 是 以 「 實 用 面 積 」 為 基 礎 ， 計 算 起 來 並 不 繁 瑣 ， 其 精 神 是 政 府 不 計 入 地 積 比 率 的 面 積 ， 地 產 商 亦 不 應 計 在 消 費 者 頭 上 。 這 樣 政 府 在 計 算 補 地 價 時 ， 就 不 怕 被 地 產 商 搵 著 數 ， 而 小 業 主 亦 可 以 把 賣 地 成 績 ， 直 接 與 自 己 物 業 的 估 值 掛 。 
我 相 信 ， 忠 實 的 地 產 商 會 歡 迎 政 府 對 建 築 面 積 下 定 義 ， 因 為 他 們 眼 見 競 爭 對 手 誇 大 得 愈 來 愈 離 譜 ， 自 己 卻 做 不 出 ， 所 以 寧 願 政 府 能 制 定 公 平 的 遊 戲 規 則 。 
(轉 載 自 2007年 4月 4日 am730 C 觀 點 )