住宅落成量低 社會影響大
按 差 餉 物 業 估 價 署 的 預 測 ， 07年 的 私 人 住 宅 落 成 量 只 有 12,740伙 ， 是 三 十 多 年 來 的 新 低 。 有 人 說 ， 香 港 因 人 口 結 構 轉 變 ， 導 致 新 生 家 庭 減 少 ， 對 住 宅 的 需 求 亦 日 漸 萎 縮 ， 這 才 導 致 私 人 住 宅 的 落 成 量 日 漸 減 少 。
我 不 完 全 認 同 這 個 意 見 ， 因 為 每 年 有 多 少 住 宅 單 位 可 以 落 成 ， 很 大 的 程 度 取 決 於 政 府 有 多 少 土 地 可 以 供 應 。 如 果 政 府 肯 定 期 賣 地 ， 不 斷 增 加 土 地 供 應 ， 不 愁 落 成 量 會 一 路 縮 減 下 去 。 不 過 ， 如 果 供 應 量 不 斷 增 加 ， 必 會 對 樓 價 造 成 一 定 的 壓 力 。 發 展 商 為 增 加 銷 量 ， 不 得 不 削 價 求 售 。 樓 市 衰 退 時 ， 本 港 經 濟 曾 受 過 嚴 重 的 衝 擊 ， 因 此 特 區 政 府 對 土 地 供 應 非 常 審 慎 ； 為 了 維 持 地 價 高 企 ， 至 今 仍 沿 用 勾 地 方 式 賣 地 ， 以 免 推 出 不 受 發 展 商 歡 迎 的 土 地 ， 因 而 拖 低 地 價 。 所 以 近 年 成 功 出 售 的 土 地 不 多 ， 住 宅 的 落 成 量 無 法 有 較 大 的 增 長 ， 連 二 萬 個 一 年 也 維 持 不 到 。
八 十 年 代 ， 香 港 每 年 私 人 住 宅 的 落 成 量 有 三 萬 多 個 ； 到 九 十 年 代 ， 跌 到 二 萬 七 千 多 個 ； 若 果 以 後 跌 到 每 年 不 足 二 萬 個 ， 將 對 香 港 社 會 造 成 重 大 的 衝 擊 ， 無 論 是 政 府 的 財 政 收 入 ， 還 是 與 地 產 有 關 行 業 的 景 氣 度 ， 都 會 受 到 一 定 的 影 響 。 以 地 產 發 展 商 為 例 ， 這 個 行 業 的 生 產 能 力 原 先 是 三 萬 個 ， 現 在 跌 了 近 半 ， 這 個 行 業 將 憑 甚 麼 去 保 持 它 的 盈 利 ？ 每 個 單 位 賺 多 一 倍 錢 ？ 有 這 麼 容 易 嗎 ？ 更 大 的 可 能 是 有 一 批 規 模 較 小 的 地 產 發 展 商 將 被 淘 汰 出 局 。 連 大 型 的 發 展 商 ， 也 可 能 會 被 迫 縮 小 規 模 ， 否 則 一 樣 會 出 現 產 能 過 剩 。
此 外 ， 私 人 住 宅 的 落 成 量 減 少 ， 還 會 影 響 建 築 業 的 開 工 量 、 律 師 樓 處 理 一 手 樓 契 的 交 易 量 、 銀 行 的 新 樓 按 揭 宗 數 ， 連 帶 做 地 產 代 理 的 、 賣 傢 俬 的 、 做 裝 修 的 … … 都 會 被 拖 累 。 難 怪 近 年 這 些 行 業 的 生 意 一 直 都 無 法 改 善 。
以 上 的 行 業 ， 為 香 港 提 供 過 不 少 就 業 機 會 ， 政 府 不 宜 為 了 維 持 高 地 價 ， 一 味 緊 縮 土 地 供 應 。 政 府 應 在 不 致 觸 發 價 格 危 機 的 前 提 下 ， 增 加 土 地 供 應 ， 恢 復 定 期 賣 地 。 每 年 的 住 宅 落 成 量 提 升 後 ， 相 關 行 業 的 生 存 環 境 ， 才 有 改 善 機 會 。 否 則 ， 即 使 銀 行 不 斷 減 息 ， 一 手 按 揭 生 意 也 不 會 增 加 。 匯 豐 銀 行 應 該 做 的 ， 不 是 帶 頭 減 息 ， 而 是 促 使 政 府 增 加 土 地 供 應 。
(轉 載 自 2007年 3月 13日 am730 C 觀 點 )
