地產商莫招他律

地 產 商 內 部 認 購 的 售 樓 模 式 ， 近 日 遭 輿 論 圍 攻 ； 地 產 建 設 商 會 亦 不 得 不 為 此 制 訂 指 引 ， 希 望 成 員 自 律 ， 以 免 招 來 他 律 。 
所 謂 內 部 認 購 ， 其 實 並 非 真 的 把 樓 宇 售 予 地 產 商 自 己 的 員 工 。 地 產 商 每 年 賣 這 麼 多 樓 ， 那 來 這 麼 多 員 工 去 認 購 ？ 有 些 超 級 豪 宅 的 售 價 ， 根 本 不 是 普 通 打 工 仔 有 能 力 承 接 的 。 因 此 ， 內 部 認 購 的 銷 售 對 象 並 非 只 限 於 員 工 ， 還 包 括 地 產 商 的 股 東 及 生 意 夥 伴 ， 甚 至 包 括 他 們 引 薦 的 客 人 。 地 產 經 紀 亦 可 視 作 地 產 商 的 生 意 夥 伴 ， 如 果 經 紀 介 紹 的 客 人 也 可 作 內 部 認 購 ， 那 社 會 上 差 不 多 人 人 都 有 機 會 認 購 ， 這 與 公 開 發 售 已 無 甚 分 別 。 
內 部 認 購 的 概 念 ， 緣 於 上 次 樓 市 狂 熱 。 當 時 人 人 都 以 為 買 到 樓 就 可 以 發 達 ， 每 逢 新 盤 開 售 都 招 來 搶 購 ， 連 黑 社 會 也 來 插 手 ， 曾 多 次 為 霸 位 而 釀 成 命 案 ， 普 通 消 費 者 想 排 隊 輪 購 也 沒 有 公 平 機 會 。 
在 這 種 情 況 下 ， 政 府 不 得 不 出 手 干 預 ； 如 規 定 地 產 商 必 須 以 抽 籤 的 方 式 公 開 發 售 ， 以 決 定 買 家 的 揀 樓 次 序 。 當 時 ， 政 府 制 訂 的 預 售 規 則 極 為 嚴 密 ， 客 人 如 何 落 定 、 抽 籤 結 果 如 何 公 布 ， 都 有 指 定 的 程 序 ， 地 產 商 在 制 訂 銷 售 策 略 上 ， 完 全 失 去 自 主 空 間 。 
要 求 最 嚴 的 時 候 ， 地 產 商 需 把 九 成 單 位 以 抽 籤 的 方 式 出 售 ， 只 餘 一 成 可 自 行 處 理 ， 稱 之 為 「 內 部 認 購 」 ， 泛 指 毋 須 抽 籤 發 售 的 部 份 。 但 當 時 政 府 亦 沒 規 定 內 購 必 定 要 由 員 工 認 購 ， 其 作 用 不 外 讓 地 產 商 可 以 在 開 盤 前 ， 先 測 試 一 下 市 場 。 
地 產 商 其 實 並 不 喜 歡 以 抽 籤 的 方 式 賣 樓 ， 關 鍵 是 以 抽 籤 決 定 的 揀 樓 次 序 ， 往 往 與 客 人 買 樓 的 熱 衷 程 度 不 一 致 。 一 旦 抽 中 前 籌 的 準 買 家 沒 有 揀 樓 ， 市 場 氣 氛 就 會 被 破 壞 。 故 地 產 商 不 斷 向 政 府 爭 取 售 樓 的 自 由 度 ， 以 方 便 他 們 謀 取 應 得 的 利 益 。 
在 地 產 商 眼 中 ， 地 是 他 們 買 的 ， 樓 是 他 們 建 的 ， 作 為 產 權 的 擁 有 者 ， 他 們 當 然 有 權 決 定 自 己 物 業 的 銷 售 方 式 。 
金 融 風 暴 後 ， 本 港 樓 市 進 入 了 蕭 條 期 ， 新 盤 乏 人 問 津 ， 抽 籤 已 失 去 實 質 的 需 要 ， 政 府 才 逐 步 放 寬 對 新 盤 銷 售 模 式 的 監 管 。 
這 次 蕭 條 期 ， 為 時 長 達 六 年 ， 其 間 新 盤 出 售 的 情 況 ， 一 蟹 不 如 一 蟹 ， 地 產 商 不 得 不 充 份 利 用 出 售 方 式 的 自 由 度 ， 千 方 百 計 進 行 促 銷 。 手 法 包 括 以 「 喊 欄 」 方 式 唱 盤 以 製 造 氣 氛 ， 虛 報 成 交 量 ， 讓 消 費 者 誤 信 樓 盤 受 歡 迎 的 程 度 ， 透 過 按 揭 回 贈 或 代 付 印 花 費 等 以 維 持 表 面 樓 價 ， 甚 至 利 用 限 量 派 貨 以 營 造 局 部 時 空 的 供 不 應 求 狀 況 。 
以 上 種 種 方 法 ， 歸 根 究 柢 只 是 一 種 ： 就 是 盡 量 不 讓 消 費 者 了 解 實 情 。 由 於 當 時 市 道 確 實 低 迷 ， 社 會 對 地 產 商 促 銷 手 法 網 開 一 面 ， 以 免 對 正 在 急 劇 滑 落 的 經 濟 雪 上 加 霜 。 但 地 產 商 誤 以 為 社 會 可 以 長 期 接 受 他 們 混 水 摸 魚 式 的 促 銷 方 法 ， 在 樓 市 復 甦 後 依 然 樂 此 不 疲 ， 以 謀 求 最 高 利 潤 。 
香 港 社 會 資 訊 發 達 ， 記 者 無 處 不 在 ， 加 上 住 屋 涉 及 民 生 ， 監 管 機 構 不 可 能 坐 視 不 理 。 地 產 商 如 不 及 早 收 斂 ， 勢 必 招 致 社 會 立 法 進 行 他 律 ， 這 對 行 業 的 發 展 更 為 不 利 。   
我 個 人 一 向 反 對 事 事 立 法 ， 因 為 一 旦 立 法 ， 修 正 機 制 複 雜 遲 鈍 ， 但 市 場 卻 在 不 斷 演 變 ， 立 法 太 多 的 社 會 ， 往 往 適 應 力 不 足 。 但 地 產 商 必 須 自 律 ， 才 可 避 免 他 律 ， 何 種 代 價 更 大 ， 地 產 商 可 要 計 算 清 楚 。 
(轉 載 自 2005年 5月 25日 蘋 果 日 報 )