發展商不宜急於抬價
作 為 地 產 發 展 商 ， 想 自 己 推 出 的 新 盤 能 賣 好 價 錢 ， 是 正 常 不 過 的 事 。 因 此 ， 每 見 發 展 商 為 自 己 的 新 盤 宣 傳 造 勢 都 不 以 為 然 。 為 企 業 謀 取 盡 可 能 高 的 利 潤 ， 是 管 理 人 員 的 職 責 ， 他 們 受 人 錢 財 ， 不 得 不 這 樣 做 。
然 而 ， 作 為 發 展 商 ， 除 了 要 為 眼 前 的 新 盤 謀 取 利 益 外 ， 還 要 有 視 野 看 到 全 行 的 長 遠 利 益 。 樓 價 一 下 子 升 得 太 快 ， 就 不 見 得 對 全 行 長 遠 有 利 。 因 此 ， 我 不 贊 成 發 展 商 為 了 個 別 項 目 的 利 益 ， 一 下 子 把 樓 價 推 得 太 高 。
在 這 方 面 ， 銀 行 界 就 比 地 產 界 有 見 地 。 匯 豐 大 班 就 多 次 為 樓 價 升 得 太 急 而 表 示 擔 憂 。 本 來 ， 樓 價 升 對 銀 行 業 應 大 有 好 處 ， 銀 行 界 為 甚 麼 要 潑 冷 水 ？
樓 價 上 升 ， 可 改 善 銀 行 受 抵 押 物 業 的 質 素 ， 減 少 壞 帳 ， 進 而 增 加 按 揭 生 意 ， 擴 闊 息 差 ， 對 銀 行 業 務 有 莫 大 的 幫 助 ， 那 為 甚 麼 銀 行 大 班 不 想 看 到 樓 價 大 升 ？ 箇 中 原 因 是 銀 行 大 班 的 視 野 比 較 闊 ， 胃 口 也 比 較 大 ， 他 們 不 著 眼 於 今 天 可 以 做 多 少 生 意 ， 而 是 看 整 個 經 濟 周 期 可 以 做 多 少 生 意 。
九 七 之 後 ， 樓 價 大 跌 了 六 年 ， 跌 到 只 有 高 峰 期 的 三 成 左 右 。 在 這 種 情 況 下 ， 有 能 力 買 樓 的 人 理 應 大 增 。 不 過 在 去 年 中 以 前 ， 大 部 份 港 人 對 前 景 都 缺 乏 信 心 ， 故 有 能 力 也 不 敢 買 。 本 年 下 半 年 樓 價 止 跌 回 升 ， 大 家 本 已 放 心 入 市 ， 可 惜 樓 價 又 一 下 子 升 得 太 急 ， 令 普 通 市 民 有 點 不 習 慣 ， 故 令 有 些 人 又 再 猶 豫 起 來 。
我 相 信 銀 行 界 的 如 意 算 盤 ， 是 樓 價 最 好 在 這 個 水 平 整 固 一 下 ， 回 落 一 點 以 吸 引 這 批 人 入 市 。 這 樣 銀 行 就 可 以 做 到 這 批 人 的 按 揭 生 意 。 但 如 果 樓 價 不 先 休 息 一 會 ， 而 是 進 一 步 急 升 ， 那 銀 行 可 以 做 到 的 生 意 就 會 減 少 。 因 為 樓 價 每 上 升 一 級 ， 就 會 把 一 批 人 踢 出 局 ， 令 他 們 失 去 了 買 樓 的 資 格 。
因 此 ， 銀 行 界 最 希 望 看 到 的 景 象 ， 是 樓 價 上 升 的 方 向 明 確 ， 但 升 勢 卻 不 可 以 太 急 ， 這 樣 他 們 可 以 做 到 的 生 意 反 會 更 多 。 譬 如 ， 先 讓 他 們 在 樓 價 二 千 元 一 呎 水 平 做 一 批 生 意 ， 一 年 半 載 後 ， 樓 價 升 至 二 千 二 百 元 一 呎 水 平 時 ， 他 們 又 可 以 做 另 一 批 負 擔 能 力 較 高 的 人 的 生 意 ， 這 樣 一 級 一 級 的 做 上 去 ， 沒 有 一 級 會 浪 費 。 但 如 果 樓 價 從 二 千 元 一 呎 水 平 一 下 子 升 到 三 千 元 一 呎 ， 那 中 間 就 會 有 很 多 人 尚 未 來 得 及 入 市 ， 已 被 人 廢 了 武 功 ， 沒 有 資 格 再 買 樓 了 。 銀 行 也 會 因 而 失 去 做 他 們 按 揭 生 意 的 機 會 。
其 實 ， 發 展 商 一 樣 面 對 銀 行 同 樣 的 情 況 ， 樓 價 愈 升 得 快 ， 發 展 商 樓 盤 的 銷 售 對 象 就 愈 狹 窄 ， 市 場 就 很 快 會 失 去 動 力 。 現 在 市 場 上 的 空 置 單 位 仍 很 多 ， 正 需 要 用 家 去 吸 納 ， 樓 價 不 急 升 ， 有 能 力 去 吸 納 這 批 單 位 的 人 就 愈 多 。 空 置 單 位 被 吸 納 後 ， 市 場 的 基 礎 就 會 更 穩 固 。 這 比 每 次 發 展 商 推 新 樓 盤 時 ， 市 場 上 總 有 大 量 二 手 單 位 跟 發 展 商 搶 客 好 。
香 港 的 人 口 增 長 速 度 已 減 慢 ， 未 來 房 地 產 市 場 的 需 求 已 不 是 來 自 新 生 家 庭 ， 而 是 來 自 換 樓 的 需 求 。 故 發 展 商 將 來 興 建 的 都 是 那 些 以 換 樓 客 為 對 象 的 中 大 型 單 位 。 要 這 類 單 位 可 以 有 多 些 銷 售 對 象 ， 就 得 讓 多 些 小 業 主 可 以 把 手 上 的 舊 樓 賣 出 套 現 。 但 如 果 樓 價 升 得 太 快 ， 小 業 主 要 找 人 來 承 接 手 上 的 舊 單 位 就 有 困 難 ， 間 接 令 發 展 商 的 新 樓 也 缺 乏 新 力 軍 承 接 ， 對 發 展 商 也 沒 有 好 處 。
現 在 ， 很 多 發 展 商 都 急 不 及 待 地 想 「 食 盡 個 市 」 ， 每 次 推 盤 都 想 創 新 高 ， 不 但 難 為 了 售 樓 部 的 主 理 人 員 ， 實 質 上 縮 短 了 今 次 上 升 浪 的 周 期 ， 把 市 場 上 剛 出 現 的 換 樓 互 動 作 用 也 破 壞 了 。
故 我 希 望 大 地 產 商 也 能 看 到 自 己 的 全 局 利 益 ， 不 要 急 於 抬 高 新 盤 的 售 價 ， 這 樣 ， 大 家 就 可 以 在 今 次 上 升 潮 裏 賺 到 更 多 的 錢 ， 而 更 多 的 市 民 亦 可 以 趁 此 機 會 改 善 自 己 的 生 活 居 所 。
(此 文 摘 錄 自 02/09/2004蘋 果 日 報 )
