發展商心態轉強
SARS的 高 期 結 束 後 ， 樓 市 在 六 月 份 交 投 大 增 ， 發 展 商 因 而 大 受 鼓 舞 ， 心 態 日 轉 強 硬 。 至 七 月 份 ， 發 展 商 在 推 出 新 盤 時 ， 已 不 肯 大 幅 減 價 。
以 YOHO TOWN 為 例 ， 作 為 誘 餌 的 個 別 單 位 雖 只 售 一 千 四 百 餘 元 一 呎 ， 但 實 際 上 的 平 均 售 價 卻 高 達 二 千 二 百 元 一 呎 ， 比 市 場 事 前 預 期 的 高 。 然 而 ， 在 這 樣 的 平 均 售 價 水 平 下 ， 新 地 仍 在 兩 週 內 售 出 近 千 個 單 位 ， 銷 情 已 屬 不 俗 。
其 他 發 展 商 見 YOHO TOWN 能 賣 得 好 價 ， 亦 不 甘 後 人 ， 在 開 新 盤 時 取 態 皆 轉 趨 積 極 。 市 場 傳 言 ， 發 展 商 曾 碰 頭 交 換 過 意 見 ， 希 望 不 要 再 互 相 踐 踏 ， 以 減 價 模 式 惡 性 搶 客 ， 扭 轉 一 盤 低 價 過 一 盤 的 惡 性 循 環 。
據 我 與 發 展 商 接 觸 時 的 觀 察 ， 他 們 對 後 市 有 如 下 的 估 計 ：
(i.) 特 區 政 府 在 七 一 遊 行 後 ， 在 政 治 上 採 取 了 退 卻 的 策 略 ， 反 映 中 方 比 較 理 性 ， 沒 再 向 特 區 政 府 施 壓 ， 強 行 要 通 過 二 十 三 條 ， 而 採 取 盡 量 順 應 民 意 的 態 度 。 這 表 示 未 來 香 港 政 治 矛 盾 惡 化 的 機 會 不 高 ， 令 投 資 者 較 為 放 心 。
(ii.) 中 方 為 支 持 特 區 政 府 ， 希 望 先 搞 好 經 濟 ， 政 治 上 才 會 比 較 穩 定 ， 故 會 陸 續 向 香 港 送 大 禮 ， CEPA會 帶 給 香 港 不 少 商 機 ， 而 放 寬 旅 遊 限 制 亦 會 迅 速 搞 旺 香 港 市 場 氣 氛 ， 故 未 來 經 濟 前 景 可 以 看 高 一 線 。
(iii.) 特 區 政 府 已 明 白 樓 市 的 重 要 性 ， 知 道 要 救 經 濟 關 鍵 在 先 要 救 樓 市 ， 故 未 來 的 房 屋 政 策 上 會 多 方 面 加 以 配 合 ， 供 應 會 日 漸 減 少 ， 政 府 亦 不 會 再 與 私 人 市 場 搶 資 源 ， 供 過 於 求 的 情 況 可 在 兩 至 三 年 內 扭 轉 。
當 前 樓 價 已 經 偏 低 ， 大 部 份 人 已 買 得 起 有 餘 ， 無 需 再 靠 減 價 去 助 用 家 置 業 。 現 時 減 價 的 作 用 只 在 於 發 展 商 之 間 的 互 相 搶 客 ， 甲 發 展 商 搶 走 了 乙 發 展 商 的 客 ， 但 整 行 的 賣 樓 收 入 卻 不 但 未 有 增 加 反 而 因 此 而 減 少 。 相 反 ， 新 盤 不 斷 減 價 反 令 買 家 有 負 面 預 期 ， 不 敢 貿 然 入 市 ， 故 發 展 商 有 意 暫 停 減 價 戰 。 發 展 商 這 樣 的 分 析 不 無 道 理 ， 暫 停 減 價 初 段 ， 交 投 會 因 而 減 少 ， 買 賣 雙 方 需 要 爭 持 一 段 時 間 ， 才 能 見 出 高 下 。
發 展 商 不 減 價 ， 買 家 會 轉 向 二 手 市 場 ， 一 手 市 場 自 然 會 放 緩 ， 要 待 二 手 市 場 貨 疏 價 上 後 ， 買 家 才 會 再 返 回 一 手 市 場 ， 這 段 時 間 可 能 為 期 甚 長 ， 且 看 地 產 商 之 間 的 共 識 能 堅 持 多 久 了 。
