該放寬土地發展時限

據 聞 政 府 有 意 放 寬 賣 地 條 款 ， 讓 已 批 出 的 正 在 發 展 的 土 地 不 用 依 時 完 成 建 設 ， 而 可 以 延 遲 一 年 也 不 用 受 罰 。 這 項 改 變 對 紓 緩 樓 宇 供 過 於 求 的 形 勢 將 極 有 幫 助 。 
我 曾 在 這 個 專 欄 中 多 次 指 出 ： 孫 九 招 只 減 少 土 地 供 應 ， 未 有 着 力 於 即 時 的 樓 宇 供 應 ， 故 救 市 的 效 果 不 會 立 即 全 部 顯 露 出 來 。 現 時 發 展 商 手 上 正 在 興 建 的 土 地 仍 很 多 ， 礙 於 賣 地 條 款 的 限 制 ， 發 展 商 無 法 拖 慢 工 程 進 度 ， 以 配 合 無 法 加 快 的 銷 售 速 度 。 可 以 預 見 ， 未 來 兩 三 年 裏 ， 一 手 市 場 的 供 應 仍 很 多 ， 非 到 二 零 零 五 年 ， 樓 宇 供 應 才 會 因 土 地 供 應 減 少 而 相 應 減 少 。 
近 五 年 ， 香 港 住 宅 樓 宇 的 年 均 吸 納 能 力 約 為 二 萬 個 左 右 ， 但 零 三 年 的 供 應 量 估 計 有 三 萬 零 五 佰 個 ， 零 四 年 有 二 萬 七 千 七 百 個 ， 都 遠 超 市 場 的 吸 納 能 力 。 因 此 ， 如 果 沒 有 新 的 調 節 措 施 ， 今 明 兩 年 的 供 過 於 求 的 情 況 都 不 會 改 變 ， 新 盤 的 銷 售 壓 力 依 然 沉 重 ， 發 展 商 無 法 不 減 價 競 爭 ， 樓 市 跌 勢 仍 難 以 扭 轉 。 
在 通 縮 肆 虐 的 香 港 ， 現 在 想 刺 激 需 求 並 不 容 易 ， 因 此 政 府 只 能 從 調 節 供 應 方 面 着 手 。 現 在 政 府 雖 已 停 止 賣 地 ， 但 發 展 商 早 已 洗 濕 個 頭 ， 手 上 正 在 發 展 的 土 地 不 能 放 慢 來 發 展 ， 一 有 利 息 負 擔 ， 二 有 賣 地 條 款 的 時 限 ， 故 明 知 需 求 疲 弱 仍 得 繼 續 供 應 。 
現 時 利 率 很 低 ， 押 後 完 成 的 利 息 損 失 不 大 ， 硬 推 出 市 場 賣 不 出 的 話 ， 一 樣 有 利 息 損 失 。 故 關 鍵 問 題 在 政 府 肯 不 肯 放 寬 完 成 發 展 的 時 間 上 ， 因 為 土 地 一 旦 被 沒 收 ， 那 就 真 的 損 失 慘 重 了 。 
只 要 政 府 肯 把 已 批 出 的 土 地 發 展 時 限 延 長 一 年 ， 那 未 來 兩 年 的 樓 宇 供 應 就 可 分 三 年 去 完 成 ， 由 平 均 每 年 二 萬 九 千 個 供 應 減 至 一 萬 九 千 個 ， 這 樣 市 場 才 有 全 數 吸 納 的 機 會 ， 剩 餘 的 力 量 還 可 以 用 來 吸 納 發 展 商 手 上 的 貨 尾 ， 或 用 來 滋 潤 二 手 市 場 ‚樓 市 才 有 機 會 扭 轉 弱 勢 。 
有 人 擔 心 ， 放 寬 土 地 發 展 時 限 會 對 建 築 業 帶 來 損 失 ， 增 加 工 人 失 業 。 這 當 然 不 難 預 見 ， 問 題 是 持 續 讓 樓 價 下 跌 ， 對 社 會 造 成 的 負 面 影 響 實 在 太 大 。 香 港 有 56%的 家 庭 擁 有 物 業 ， 近 年 樓 價 的 跌 幅 却 比 中 產 階 級 工 作 一 年 收 入 還 要 多 ， 有 工 做 也 等 如 白 做 ， 境 況 慘 過 失 業 。 因 此 ， 與 其 讓 這 麼 多 人 受 害 ， 不 如 政 府 預 定 一 筆 錢 去 援 助 失 業 的 建 築 工 人 算 了 。 反 而 樓 市 一 旦 有 救 ， 通 縮 就 可 以 改 善 ， 社 會 內 部 需 求 就 會 增 加 ， 市 場 興 旺 起 來 後 ， 找 到 工 作 的 機 會 只 會 比 現 時 更 多 。