需求不變 三年始好

有 政 府 高 官 說 ， 三 年 後 樓 市 會 出 現 供 應 短 缺 的 情 況 ， 樓 價 可 能 又 再 上 升 。 有 記 者 問 我 ， 高 官 是 否 又 在 刻 意 唱 好 樓 市 。 我 說 ， 認 為 三 年 後 才 會 好 ， 怎 算 唱 好 樓 市 ？ 我 以 前 亦 作 過 類 似 的 估 計 ， 行 家 都 指 我 唱 淡 個 市 呢 ！ 總 不 成 連 人 家 看 好 遠 期 的 後 市 也 不 容 許 ， 非 要 唱 衰 樓 市 才 叫 做 “ 政 治 正 確 ” 。 如 果 我 們 對 遠 期 的 後 市 也 缺 乏 希 望 ， 不 如 早 點 離 開 香 港 ， 甚 至 死 了 算 數 。 我 弄 不 明 白 ， 傳 媒 總 喜 歡 指 唱 好 樓 市 的 人 別 有 用 心 。 
我 覺 得 三 年 後 樓 市 會 轉 好 的 估 計 較 符 合 現 實 ， 因 為 今 明 兩 年 是 樓 宇 落 成 的 高 峯期 ， 平 均 每 年 有 二 萬 八 千 個 單 位 ， 但 去 年 一 手 市 場 的 銷 售 能 力 只 有 一 萬 八 千 個 左 右 ， 假 設 這 兩 年 市 場 的 消 化 能 力 沒 有 太 大 的 轉 變 的 話 ， 在 這 麼 龐 大 的 供 應 壓 力 下 ， 樓 市 根 本 沒 有 條 件 好 起 來 。 
近 年 政 府 已 減 少 土 地 供 應 ， 而 發 展 商 亦 已 減 少 新 項 目 的 投 資 ， 其 影 響 將 在 後 年 （ 2003年 ） 逐 漸 顯 現 ， 即 屆 時 新 盤 的 落 成 量 會 開 始 減 少 。 問 題 是 新 盤 雖 然 少 了 ， 但 過 往 積 累 起 來 的 貨 尾 依 然 相 當 多 ， 故 後 年 還 得 消 化 貨 尾 ， 樓 市 一 樣 不 易 真 正 復 甦 。 必 須 等 發 展 商 手 上 的 存 貨 減 少 後 ， 他 們 才 會 改 變 低 價 促 銷 的 策 略 ， 樓 價 才 有 逐 步 回 升 的 條 件 。 因 此 ， 除 非 市 場 的 需 求 因 經 濟 有 突 破 性 的 發 展 而 大 幅 增 長 ， 樓 市 要 好 起 碼 也 要 三 年 之 後 。 
以 上 的 看 法 主 要 是 從 供 應 的 角 度 著 眼 ， 因 為 樓 市 的 供 應 可 以 按 批 地 量 及 建 築 進 度 推 算 ， 但 樓 市 的 需 求 卻 涉 及 人 的 心 態 問 題 ， 彈 性 很 大 ， 不 容 易 估 計 。 
不 過 ， 今 年 有 一 項 影 響 需 求 的 因 素 還 是 比 較 清 晰 的 ， 就 是 息 口 的 趨 勢 。 我 個 人 估 計 ， 美 國 的 利 率 還 有 機 會 再 跌 一 厘 至 一 厘 二 五 ， 屆 時 香 港 的 貸 款 利 率 將 全 面 低 過 租 金 回 報 率 ， 這 將 對 樓 市 產 生 多 大 的 影 響 ， 我 們 可 不 要 低 估 。 
我 們 不 宜 因 為 近 日 樓 市 對 減 息 反 應 冷 淡 ， 就 誤 以 為 息 率 對 樓 市 沒 有 影 響 。 81年 有 不 少 人 以 為 加 息 對 樓 市 沒 有 影 響 ， 結 果 吃 了 大 虧 。 當 時 ， 樓 市 起 初 亦 對 加 息 反 應 冷 淡 ， 但 量 變 會 引 起 質 變 ， 加 息 加 到 某 一 程 度 ， 市 場 終 於 崩 潰 。 同 樣 理 由 ， 減 息 減 到 某 一 程 度 ， 人 們 的 心 態 亦 會 隨 之 改 變 。 息 口 始 終 是 影 響 市 場 的 重 要 因 素 ， 格 林 斯 潘 用 以 調 節 市 場 的 武 器 亦 是 息 口 而 矣 ， 故 我 們 不 應 完 全 忽 視 息 口 的 作 用 。