基本數字似有改善
早 前 因 出 外 旅 遊 ， 沒 有 留 意 差 餉 物 業 估 價 署 公 布 的 去 年 樓 市 的 統 計 數 字 ， 近 日 翻 閱 舊 報 才 接 觸 到 這 批 最 新 資 料 ， 我 發 覺 有 關 樓 市 的 一 些 基 本 數 字 似 有 改 善 的 趨 勢 。 其 中 最 重 要 的 一 點 是 去 年 住 宅 樓 宇 的 吸 納 量 （ 指 入 住 量 非 銷 售 量 ） 大 增 ， 達 29200個 單 位 ， 比 落 成 量 25800個 還 要 多 。 自 九 七 年 金 融 風 暴 以 來 ， 每 年 住 宅 樓 宇 的 吸 納 量 都 還 低 於 落 成 量 ， 今 次 逆 轉 反 映 一 種 趨 勢 上 的 轉 變 。
差 餉 物 業 估 價 署 在 統 計 物 業 的 吸 納 量 時 ， 並 非 著 眼 於 一 個 單 位 是 否 已 給 人 買 了 ， 而 是 著 眼 於 這 個 單 位 是 否 真 正 有 人 入 住 。 我 認 為 這 種 統 計 方 式 更 能 反 映 市 場 的 實 際 需 求 ， 因 為 一 個 單 位 雖 有 人 買 ， 但 買 家 可 能 只 是 投 資 者 並 非 用 家 ， 這 並 不 足 以 反 映 社 會 對 樓 宇 的 真 正 需 求 。 只 有 當 單 位 有 人 入 住 時 ， 才 能 反 映 這 個 單 位 已 真 正 被 吸 納 。
九 六 、 九 七 年 銷 售 情 況 雖 然 理 想 ， 但 入 住 情 況 卻 不 理 想 ， 反 映 買 家 之 中 不 少 並 非 用 家 ， 他 們 買 樓 的 目 的 旨 在 重 售 或 出 租 。 去 年 一 手 住 宅 市 場 的 銷 售 量 只 有 17300個 ， 但 入 住 量 卻 達 29200個 ， 顯 示 入 住 者 中 不 少 是 租 客 ， 亦 反 映 買 意 受 到 過 份 抑 壓 ， 不 足 以 反 映 市 場 的 真 正 需 要 。 只 要 市 場 意 識 到 香 港 社 會 對 住 屋 的 真 正 需 求 已 在 上 升 ， 市 場 的 買 意 將 會 逐 漸 改 善 。
吸 納 量 大 過 落 成 量 ， 就 會 使 市 場 上 的 空 置 量 逐 漸 減 少 。 去 年 的 空 置 率 由 5.9%回 落 至 5.4%， 幅 度 雖 然 不 多 ， 但 亦 是 五 年 內 的 首 次 回 落 ， 反 映 市 場 的 趨 勢 已 經 逆 轉 。
空 置 量 減 少 ， 反 映 市 場 上 能 立 即 提 供 入 住 的 出 租 或 出 售 的 單 位 都 在 減 少 ， 選 擇 減 少 意 味 著 價 位 會 有 上 升 的 壓 力 。 現 在 市 場 上 依 然 是 選 擇 租 的 人 比 選 擇 買 的 人 多 ， 故 我 說 的 價 位 上 升 壓 力 將 主 要 反 映 在 租 金 的 上 升 上 。 要 等 租 金 上 升 到 一 定 的 程 度 ， 租 樓 比 買 樓 顯 得 不 化 算 時 ， 租 客 便 會 轉 向 買 樓 。 現 在 按 揭 利 息 正 不 斷 下 跌 ， 將 有 利 於 加 速 由 租 轉 買 的 趨 勢 。 不 過 ， 這 種 趨 勢 要 發 展 至 什 麼 程 度 才 能 轉 變 樓 價 下 跌 的 趨 勢 ， 則 仍 有 待 觀 察 。
