減息最利投資物業
對 廣 大 的 買 樓 自 住 者 來 說 ， 減 息 的 利 好 影 響 雖 然 反 應 緩 慢 ， 但 對 買 樓 作 投 資 的 人 來 說 ， 其 影 響 則 更 為 直 接 。 資 金 流 向 的 必 然 規 律 ， 是 從 回 報 率 較 低 的 地 方 流 向 回 報 率 較 高 的 地 區 。 水 向 低 流 ， 但 金 則 向 高 流 。
減 息 後 ， 存 錢 在 銀 行 的 回 報 就 會 減 少 ， 原 本 在 銀 行 系 統 裏 的 錢 ， 就 會 有 部 分 被 趕 離 銀 行 系 統 ， 流 入 投 資 市 場 及 消 費 市 場 ， 格 林 斯 潘 亦 是 基 於 這 個 原 因 決 定 減 息 去 挽 救 美 國 的 經 濟 衰 退 。
流 出 銀 行 系 統 的 資 金 ， 最 先 考 慮 的 投 資 對 象 會 是 股 票 市 場 。 股 票 市 場 交 投 容 易 ， 一 個 意 念 改 變 ， 打 一 個 電 話 ， 立 即 就 可 以 在 市 場 上 反 應 出 來 。 故 美 國 減 息 後 的 第 二 天 ， 本 港 股 市 隨 即 大 幅 彈 升 。 不 過 ， 股 票 市 場 在 反 應 快 的 同 時 反 覆 亦 快 ， 升 得 快 就 容 易 被 人 懷 疑 是 否 已 升 得 過 份 ， 於 是 資 金 持 有 者 就 會 物 色 另 類 投 資 市 場 ， 故 必 定 會 有 人 重 新 考 慮 地 產 投 資 市 場 。
人 們 之 所 以 會 考 慮 地 產 投 資 有 三 方 面 的 原 因 。 其 一 是 樓 價 已 跌 了 超 過 一 半 ， 上 升 的 空 間 已 比 下 跌 的 空 間 多 。 其 二 是 本 港 的 經 濟 正 走 向 復 甦 ， 用 家 的 需 求 正 在 增 加 。 其 三 是 減 息 後 銀 行 存 款 的 利 率 已 低 過 部 分 物 業 的 租 金 回 報 率 。
現 在 租 金 回 報 率 最 高 的 物 業 應 是 舖 位 ， 租 金 回 報 率 可 達 七 厘 ， 且 通 縮 的 情 況 有 機 會 在 今 年 得 到 改 善 ， 零 售 業 正 逐 漸 好 轉 ， 租 金 進 一 步 上 升 的 可 能 性 很 高 。 投 資 者 願 意 花 數 以 十 億 計 的 資 金 去 買 銅 鑼 灣 崇 光 百 貨 公 司 的 物 業 亦 是 基 於 這 個 原 因 。
寫 字 樓 物 業 曾 經 一 度 是 地 產 的 重 災 區 ， 價 格 一 度 跌 去 百 分 之 七 十 。 但 隨 著 中 國 入 世 問 題 得 以 解 決 ， 外 資 來 港 設 基 地 準 備 入 大 陸 做 生 意 的 越 來 越 高 。 一 級 寫 字 樓 的 租 金 ， 在 過 去 一 年 ， 已 升 了 五 六 成 ， 售 價 已 開 始 見 底 回 升 。 現 時 寫 字 樓 的 租 金 回 報 率 有 五 至 六 厘 ， 與 放 錢 入 銀 行 差 不 多 。 但 息 率 一 定 還 會 再 減 ， 而 租 金 亦 有 機 會 再 升 ， 相 對 之 下 ， 買 寫 字 樓 收 租 一 定 會 比 存 錢 在 銀 行 著 數 。 因 此 ， 我 們 估 計 ， 減 息 後 將 會 有 更 多 的 資 金 流 入 寫 字 樓 市 場 ， 其 中 可 能 還 是 來 自 海 外 。
另 一 項 有 機 會 受 投 資 者 垂 青 的 物 業 是 豪 宅 。 經 濟 好 轉 後 ， 公 司 願 意 付 高 級 職 員 的 房 屋 津 貼 會 有 所 增 加 ， 尤 其 是 海 外 來 的 準 備 進 攻 中 國 市 場 的 公 司 ， 一 般 都 會 先 派 一 批 高 層 管 理 人 員 先 來 港 籌 備 ， 他 們 都 是 豪 宅 的 租 客 ， 故 在 中 小 型 住 宅 未 好 起 來 之 前 ， 豪 宅 會 先 好 起 來 。 豪 宅 的 租 金 回 報 率 雖 然 只 有 四 五 厘 ， 好 不 過 銀 行 存 款 ， 但 息 率 今 年 可 能 還 會 跌 多 一 厘 至 厘 半 ， 而 租 金 卻 會 進 一 步 上 升 ， 在 這 樣 的 趨 勢 下 ， 一 定 會 有 資 金 提 前 入 市 ， 買 豪 宅 作 長 線 投 資 。
縱 觀 而 言 ， 豪 宅 、 寫 字 樓 以 及 商 舖 ， 都 會 是 今 年 熱 門 的 投 資 項 目 。
