香港樓價已屬偏低
一 般 而 言 ， 我 們 只 會 談 及 商 品 的 價 格 ， 甚 少 談 及 商 品 的 價 值 。 因 為 只 要 市 場 有 成 交 ， 我 們 就 可 以 知 道 商 品 的 價 格 ， 它 是 現 實 的 、 可 以 量 化 的 ， 容 易 知 悉 的 。 但 何 謂 一 件 商 品 的 應 有 價 值 ， 則 即 使 是 經 濟 學 家 也 眾 說 紛 云 。 未 有 一 套 統 一 的 定 義 。 在 這 裏 ， 我 不 打 算 從 學 術 的 角 度 去 談 價 值 問 題 。 在 這 個 專 欄 裏 ， 寫 多 十 篇 也 說 不 清 楚 。 我 只 能 以 普 通 讀 者 的 常 識 水 平 去 說 明 這 個 問 題 。
簡 單 地 說 ， 我 們 可 以 把 價 值 理 解 為 一 種 合 理 的 價 格 ， 它 可 以 不 受 短 期 的 市 場 情 緒 所 波 動 ， 而 可 以 用 其 他 較 客 觀 的 標 準 去 量 度 ， 譬 如 ， 樓 宇 的 合 理 價 格 ， 在 一 定 的 程 度 上 ， 取 決 於 這 個 地 區 的 人 均 生 產 力 。 生 產 力 提 高 了 ， 人 們 負 擔 樓 價 的 能 力 亦 會 相 應 提 高 。 從 商 用 樓 宇 的 角 度 來 看 ， 生 產 力 高 的 人 ， 可 以 利 用 樓 宇 生 產 出 更 高 的 價 值 。 因 此 ， 愈 是 生 產 力 高 的 地 區 ， 它 的 樓 宇 價 值 必 然 越 高 。 香 港 過 去 的 樓 價 之 所 以 能 連 年 上 升 ， 原 因 就 是 香 港 的 生 產 力 亦 在 連 年 上 升 。
不 過 ， 樓 宇 價 格 的 升 跌 ， 有 時 並 不 與 生 產 力 完 全 同 步 ， 有 時 升 得 太 快 ， 有 時 跌 得 太 多 。 九 六 、 九 七 年 是 升 得 太 快 ， 九 九 及 二 零 零 零 年 是 跌 得 過 份 。 如 果 以 生 產 的 發 展 作 為 一 條 基 線 ， 樓 宇 的 價 格 就 在 這 條 基 線 上 上 下 下 徘 徊 ， 一 時 偏 高 一 時 偏 低 ， 大 部 分 時 間 價 格 都 是 不 合 理 的 ， 只 在 兩 綫 相 交 的 一 剎 那 ， 價 格 才 反 映 它 的 合 理 價 值 。
香 港 的 生 產 力 已 恢 復 上 升 ， 但 樓 宇 的 價 格 卻 仍 在 下 跌 。 原 因 是 樓 宇 的 生 產 期 長 ， 供 應 隨 價 格 調 整 的 速 度 很 慢 ， 供 不 應 求 時 ， 一 時 間 也 無 法 生 產 出 來 ， 供 過 於 求 時 ， 已 開 工 的 地 盤 ， 還 得 繼 續 生 產 下 去 。 因 此 ， 樓 價 跌 了 三 年 ， 明 年 的 供 應 量 ， 仍 處 於 高 水 平 。 以 至 經 濟 雖 開 始 復 甦 了 ， 樓 價 仍 處 於 低 水 平 。
由 於 這 幾 年 裏 ， 樓 價 已 從 高 峰 回 落 了 一 半 有 多 ， 原 先 沒 有 能 力 置 業 的 人 都 紛 紛 達 至 有 買 樓 資 格 ， 只 是 由 於 擔 心 樓 價 會 再 跌 ， 他 們 才 不 敢 入 市 。 在 這 種 情 況 下 ， 樓 宇 的 價 格 才 嚴 重 地 偏 離 了 樓 宇 的 樓 值 ， 處 於 一 個 偏 低 的 水 平 。
我 不 敢 肯 定 明 年 的 樓 價 能 否 上 升 ， 但 我 基 本 上 認 為 現 時 樓 價 已 跌 得 過 份 ， 已 低 於 它 的 合 理 價 值 。 最 近 ， 荃 灣 中 心 的 四 百 呎 左 右 的 單 位 ， 成 交 價 只 有 六 十 多 萬 ， 長 洲 東 堤 小 築 的 七 百 呎 單 位 更 只 售 三 十 多 萬 ， 實 在 低 得 驚 人 。 但 那 些 以 前 埋 怨 樓 價 過 高 的 人 ， 現 在 買 得 起 了 ， 他 們 卻 不 買 了 ， 大 概 想 等 買 不 起 時 再 埋 怨 吧 ！
我 勸 那 些 打 算 在 香 港 長 期 生 活 ， 而 又 覺 得 解 決 居 住 問 題 可 令 生 活 安 穩 的 人 ， 應 趁 現 時 樓 價 偏 低 ， 沒 有 太 多 的 人 出 來 競 爭 時 ， 出 來 買 樓 。 人 棄 我 取 ， 既 可 買 得 平 樓 ， 又 可 助 香 港 經 濟 早 日 康 復 ， 何 樂 而 不 為 ？ ！
