停售公屋居屋 換樓才能起動
特 首 宣 告 八 萬 五 已 不 存 在 後 ， 市 場 氣 氛 雖 有 所 改 善 ， 交 投 量 也 增 加 了 不 少 ， 但 成 交 卻 相 對 集 中 在 一 手 盤 ， 二 手 市 場 的 復 甦 不 如 想 像 中 那 麼 快 。 究 其 原 因 可 能 有 多 個 方 面 ： 近 期 新 樓 盤 比 較 多 ， 而 且 價 錢 訂 得 很 有 競 爭 力 ， 有 心 買 樓 的 人 會 先 考 慮 一 手 新 盤 ； 二 手 市 場 的 成 交 需 要 經 紀 做 觸 媒 ， 但 近 期 大 部 分 有 能 力 的 經 紀 都 被 發 展 商 徵 召 去 做 一 手 盤 ， 以 至 二 手 市 場 乏 人 照 顧 ； 二 手 市 場 上 的 小 業 主 很 多 都 處 於 虧 損 狀 態 ， 即 使 賣 得 出 手 上 的 單 位 ， 收 回 來 的 錢 也 不 及 原 先 投 入 的 多 ， 想 換 樓 也 沒 有 能 力 ； 換 樓 的 機 制 已 被 政 府 的 錯 誤 政 策 所 破 壞 ， 失 去 了 起 動 力 。 以 上 四 個 原 因 之 中 ， 頭 三 個 都 是 會 隨 時 間 而 轉 變 的 ， 唯 獨 第 四 個 卻 是 結 構 性 的 ， 除 非 政 府 肯 在 房 屋 政 策 上 有 所 修 正 ， 否 則 一 時 間 都 很 難 改 變 。
換 樓 的 動 力 ， 通 常 來 自 換 樓 階 梯 的 最 基 層 ， 即 是 說 細 單 位 有 人 買 ， 細 單 位 的 業 主 才 有 能 力 去 換 中 單 位 ， 中 單 位 的 業 主 才 可 以 換 大 單 位 ， 這 樣 一 級 推 一 級 由 下 而 上 的 推 上 去 ， 整 個 地 產 市 場 都 活 起 來 。
過 往 ， 細 單 位 的 買 家 主 要 有 兩 類 ， 一 是 新 結 婚 要 姐 組 織 新 家 庭 的 人 士 ， 二 是 原 先 往 公 屋 ， 積 累 了 能 可 買 私 屋 的 人 。 可 惜 ， 這 股 動 力 都 在 一 定 的 程 度 上 受 到 破 壞 。
房 委 會 所 建 的 公 屋 ， 質 素 越 來 越 高 ， 不 論 面 積 、 用 料 、 整 體 環 境 設 施 ， 都 比 私 人 市 場 的 上 車 盤 好 ， 入 往 了 公 屋 的 人 失 去 要 搬 去 守 人 樓 宇 往 的 動 力 。
原 先 還 有 所 謂 富 戶 政 策 ， 企 圖 迫 害 富 戶 搬 走 ， 但 有 了 公 屋 出 售 計 劃 之 後 ， 富 戶 一 樣 可 以 買 公 屋 ， 買 了 之 後 就 不 用 搬 走 了 ， 亦 不 用 去 私 人 市 場 買 質 素 更 差 的 上 車 盤 了 。
本 來 房 委 會 的 如 意 算 盤 ， 是 公 屋 出 售 後 ， 將 有 更 多 的 人 擁 有 物 業 ， 搬 樓 的 階 梯 的 第 一 級 將 更 為 闊 大 ， 起 動 時 將 更 為 有 力 。 問 題 是 這 批 公 屋 轉 私 屋 後 將 不 容 易 找 到 買 家 。 以 前 私 人 市 場 的 上 車 盤 有 公 屋 的 富 戶 買 ， 但 誰 會 用 市 價 去 買 這 類 原 先 是 公 屋 的 私 屋 呢 ？ 要 買 大 可 以 向 房 委 會 申 請 ， 又 新 又 有 折 扣 。 我 相 信 ， 除 非 政 府 大 量 放 寬 大 陸 新 移 民 來 港 ， 否 則 買 入 公 屋 的 人 將 來 不 容 易 賣 得 出 。
對 於 新 婚 家 庭 來 說 ， 能 力 差 一 點 的 ， 可 以 輪 公 屋 ， 能 力 高 一 點 的 可 以 買 居 屋 。 自 公 屋 可 以 出 售 之 後 ， 綠 表 申 請 者 （ 公 屋 住 戶 ） 已 越 來 越 少 ， 白 表 申 請 者 （ 非 公 屋 住 戶 ） 買 到 居 屋 的 機 會 已 大 大 提 高 ， 不 必 去 考 慮 私 人 市 場 的 上 車 盤 。
因 此 ， 要 香 港 樓 市 恢 復 活 力 ， 政 府 應 否 (i)立 即 停 售 公 屋 ， 加 強 富 戶 政 策 的 貫 切 執 行 ， 富 戶 要 買 樓 就 得 去 私 人 市 場 買 ， 不 能 再 享 優 惠 ； (ii)取 消 居 屋 計 劃 ， 只 幫 有 住 屋 問 題 的 人 入 住 公 屋 、 要 擁 有 房 產 就 得 自 己 努 力 儲 錢 ， 去 私 人 市 場 自 承 風 險 。 這 樣 私 人 市 場 的 上 車 盤 才 有 人 買 ， 換 樓 機 制 才 能 起 動 。
