不容繼續 誇大建築面積
在 上 一 篇 文 章 中 ， 我 已 指 出 ： 建 築 面 積 才 是 香 港 人 慣 用 的 價 值 呎 ， 要 引 入 一 種 新 的 計 算 樓 宇 面 積 的 方 法 將 會 非 常 困 難 ， 比 較 實 際 可 行 的 方 法 ， 是 為 建 築 面 積 制 訂 一 套 公 平 合 理 的 定 義 ， 然 後 立 法 規 定 發 展 商 嚴 格 遵 循 。 可 惜 ， 今 次 < 未 建 成 住 宅 物 業 銷 售 說 明 條 例 草 案 > 在 有 關 建 築 面 積 的 定 義 上 仍 有 漏 洞 ， 必 須 在 正 式 立 法 前 予 以 補 救 。 < 建 築 物 ( 規 劃 ) 規 例 > ( 第 123 章 附 屬 法 例 ) 第 23(3)(a) ， 卻 不 提 23(3)(b) 。 23(3)(a) 說 所 有 外 牆 包 起 來 的 面 積 都 算 建 築 面 積 ， 但 23(3)(b) 卻 列 明 停 車 場 ， 機 房 等 可 以 不 計 ， 即 是 說 新 的 條 例 容 許 發 展 商 把 所 有 這 類 用 途 的 面 積 都 計 在 建 築 面 積 上 。 條 例 要 求 發 展 商 的 ， 只 是 要 為 這 類 用 途 的 面 積 作 細 項 列 明 ， 但 未 有 要 把 它 們 從 單 位 的 總 建 築 積 中 剔 除 ， 即 是 說 ， 只 要 發 展 商 把 停 車 通 道 、 機 房 等 做 大 一 點 ， 就 可 以 賣 多 一 點 建 築 面 積 ， 繼 續 欺 騙 樓 宇 的 買 家 與 消 費 者 。
當 前 最 大 的 問 題 是 ： 不 同 的 發 展 商 在 計 算 建 築 面 積 時 有 不 同 的 定 義 ， 而 總 體 的 趨 勢 是 算 在 建 築 面 積 上 的 條 目 越 來 越 多 。 每 次 遇 到 市 弱 銷 售 成 績 不 理 想 時 ， 發 展 商 就 千 方 百 計 增 大 建 築 面 積 ， 以 令 到 平 均 每 呎 樓 價 看 來 可 以 平 一 點 ， 希 望 藉 此 去 促 進 銷 情 。
我 七 十 年 代 中 入 行 時 ， 一 些 老 實 的 發 展 商 都 不 傾 向 把 車 位 、 機 房 、 窗 台 之 類 的 面 積 算 在 建 築 面 積 上 ， 但 後 來 發 展 商 為 了 促 銷 ， 不 惜 誤 導 消 費 者 ， 把 越 來 越 多 的 條 目 都 算 在 建 築 面 積 上 ， 一 如 奸 商 賣 米 時 滲 入 越 來 越 多 的 沙 子 一 樣 。
現 在 的 情 況 是 ， 差 不 多 凡 是 要 發 展 商 建 築 的 ， 不 管 是 否 列 入 地 積 比 率 計 算 範 圍 內 的 ， 發 展 商 都 把 它 算 在 建 築 面 積 上 。 於 是 車 位 、 上 落 貨 區 、 停 車 場 通 道 、 泵 房 、 電 錶 房 、 升 降 機 房 、 冷 氣 機 房 、 看 更 房 、 泳 池 更 衣 室 、 窗 台 、 以 至 平 台 花 園 ， 都 被 發 展 商 算 在 建 築 面 積 上 。 這 種 情 況 就 如 你 去 街 市 買 菜 ， 起 初 是 計 十 六 兩 一 斤 的 ， 後 來 漸 漸 變 成 十 二 兩 一 斤 ， 表 面 上 每 斤 的 價 錢 看 來 平 了 一 點 ， 但 實 際 上 買 到 的 菜 反 而 少 了 。
其 實 政 府 賣 地 給 發 展 商 時 ， 停 車 場 、 機 房 、 窗 台 等 之 類 用 途 的 建 築 面 積 都 不 計 地 價 。 政 府 只 按 地 積 比 率 去 計 算 發 展 商 在 土 地 上 可 建 多 少 樓 面 ， 然 後 以 此 去 推 算 發 展 商 把 這 些 樓 面 賣 出 時 可 收 回 多 少 樓 價 ， 再 以 此 去 推 算 地 價 ， 而 上 述 用 途 的 面 積 都 是 不 用 計 算 在 地 積 比 率 內 的 。 等 如 政 府 免 費 送 給 發 展 商 ， 但 發 展 商 卻 計 消 費 者 錢 ， 非 常 不 公 平 。
其 間 受 損 失 的 ， 不 只 是 樓 宇 的 買 家 ， 所 有 納 稅 人 其 實 都 一 併 受 到 剝 削 。 因 為 發 展 商 能 出 售 的 建 築 面 積 ， 遠 比 政 府 賣 地 時 估 計 的 多 ， 所 以 政 府 根 本 可 說 是 計 錯 了 地 價 ， 白 白 令 庫 房 的 收 入 少 了 ， 庫 房 的 收 入 少 了 ， 其 負 擔 自 然 轉 嫁 在 納 稅 人 身 上 。 如 果 政 府 過 去 不 是 平 白 益 了 發 展 商 ， 香 港 的 稅 率 其 實 可 以 定 得 更 低 。 發 展 商 過 去 能 賺 這 麼 多 錢 ， 政 府 的 政 策 傾 斜 是 主 要 因 素 。
然 而 ， 今 次 條 例 草 案 卻 未 能 針 對 性 地 解 決 以 上 問 題 ， 反 而 把 發 展 商 的 欺 騙 行 為 合 法 化 。 條 例 在 界 定 建 築 面 積 時 ， 只 提
我 認 為 ， 建 築 面 積 的 最 恰 當 的 定 義 ， 是 按 照 各 單 位 實 際 的 佔 用 比 例 去 分 配 按 地 積 比 率 計 算 出 來 的 總 住 宅 面 積 ， 即 發 展 商 出 售 單 位 的 建 築 面 積 加 起 來 ， 不 能 多 過 批 地 時 予 以 的 地 積 比 率 所 計 出 來 的 總 住 宅 面 積 。 這 樣 才 能 保 持 批 地 與 賣 樓 的 一 致 性 ， 堵 塞 發 展 商 取 巧 的 機 會 。
