樓市可能下試低位

因 為 答 應 了 出 版 社 ， 為 他 們 寫 本 有 關 商 業 管 理 的 文 集 ， 故 一 連 多 個 禮 拜 都 以 此 為 題 。 今 天 ， 由 於 地 產 市 道 醞 釀 有 變 ， 故 不 得 不 把 話 題 轉 回 樓 市 上 。 樓 市 自 從 農 曆 年 後 ， 曾 一 度 作 勢 上 沖 ， 三 四 月 間 ， 無 論 一 二 手 市 場 的 交 投 都 顯 著 增 加 ， 以 至 人 們 誤 以 為 ， 樓 市 將 重 新 步 入 上 升 軌 道 。 可 惜 這 次 樓 市 的 活 躍 期 只 維 持 了 兩 個 多 月 ， 至 五 月 下 旬 ， 交 投 又 再 淡 靜 下 來 。 
三 四 月 間 之 所 以 交 投 量 上 升 ， 主 要 基 於 以 下 多 個 因 素 ： 
第 一 ， 聖 誕 節 至 農 曆 年 期 間 ， 假 日 氣 氛 濃 厚 ， 不 少 人 趁 港 元 強 ， 紛 紛 出 外 旅 遊 ， 少 人 買 樓 搬 屋 。 故 積 累 了 不 少 購 買 力 。 
第 二 ， 港 元 息 口 回 落 ， 港 元 匯 價 穩 定 ， 令 人 們 較 樂 於 持 有 港 元 資 產 。 
第 三 ， 股 市 回 升 ， 令 整 體 的 投 資 氣 氛 得 到 改 善 。 
第 四 ， 八 成 半 按 揭 即 將 推 出 ， 人 們 對 此 有 所 期 望 。 
第 五 ， 財 政 預 算 案 包 裝 得 法 ， 又 退 稅 ， 又 搞 數 碼 港 ， 又 建 迪 士 尼 ， 令 港 人 對 未 來 又 有 憧 憬 。 
可 惜 以 上 幾 種 利 好 因 素 ， 有 些 已 被 市 場 消 化 ， 有 些 更 因 環 境 改 變 ， 由 利 好 因 素 轉 為 利 淡 因 素 。 
現 時 積 累 起 來 的 購 買 力 已 大 部 分 給 新 盤 吸 納 ， 需 再 積 存 一 段 時 間 ， 才 能 爆 發 新 的 動 力 。 另 一 方 面 ， 美 國 又 醞 釀 加 息 ， 令 本 港 也 有 加 息 壓 力 。 再 者 ， 股 市 升 至 萬 三 點 左 右 已 有 阻 力 ， 短 期 裏 不 易 有 新 的 突 破 。 至 於 八 成 半 按 揭 ， 市 場 的 反 應 異 常 冷 淡 ， 申 請 的 人 不 多 ， 對 樓 市 起 不 了 什 麼 剌 激 作 用 。 現 時 市 場 還 有 所 期 待 的 ， 只 剩 下 迪 士 尼 樂 園 的 談 判 拍 板 ， 但 單 純 靠 這 個 因 素 未 必 一 定 足 夠 去 支 持 樓 價 再 上 一 層 樓 。 
近 期 ， 發 展 商 在 銷 售 貨 尾 時 已 阻 力 重 重 ， 我 估 計 他 們 最 終 只 好 透 過 減 價 去 促 銷 。 在 發 展 商 帶 頭 減 價 的 情 況 下 ， 下 一 階 段 的 樓 市 無 可 避 免 會 受 到 新 的 壓 力 。 我 相 信 ， 樓 市 可 能 在 六 月 、 七 月 間 會 下 試 低 位 。 第 一 道 防 線 會 在 今 年 初 的 樓 價 水 平 ， 希 望 這 條 防 線 能 守 得 住 ， 無 需 再 去 測 試 去 年 八 、 九 月 時 的 支 持 位 ， 否 則 又 可 能 引 來 市 場 新 一 次 的 恐 懼 。 幸 好 ， 新 公 布 的 失 業 數 字 已 沒 有 進 一 步 惡 化 ， 希 望 其 他 的 統 計 數 字 亦 會 漸 好 轉 ， 令 市 民 的 信 心 得 以 快 些 恢 復 。
總 的 來 說 ， 我 認 為 樓 市 會 在 未 來 的 一 段 時 間 下 試 低 位 ， 在 調 低 五 至 八 個 巴 仙 之 後 已 可 找 到 支 持 位 ， 而 調 整 期 為 時 則 不  會 超 過 三 個 月 ， 暑 假 之 後 已 可 積 累 足 夠 的 力 量 作 新 一 輪 的 上 沖 ， 故 大 家 對 樓 市 無 需 過 度 悲 觀 。