改通用呎 市場大亂
香 港 房 地 產 市 場 習 慣 以 建 築 建 面 積 作 計 算 標 準 ， 但 政 府 卻 一 直 未 有 為 建 築 面 積 立 下 明 確 的 定 義 ， 市 場 一 般 的 做 法 是 跟 隨 發 展 商 售 樓 書 上 所 標 榜 的 面 積 ， 但 不 同 的 發 展 商 有 不 同 的 計 法 ， 甚 至 同 一 個 發 展 商 在 不 同 的 時 代 也 有 不 同 的 計 法 。 有 時 一 個 盤 最 初 開 售 時 一 個 面 積 ， 給 某 個 投 資 者 吃 下 來 ， 收 租 一 段 時 間 ， 再 度 推 出 市 場 時 又 變 了 另 一 個 面 積 ， 好 像 樓 也 會 一 天 一 天 長 大 一 樣 。 有 些 舊 樓 ， 發 展 商 的 售 樓 書 已 日 久 失 傳 ， 而 樓 宇 亦 甚 少 在 市 場 流 通 ， 已 沒 有 人 知 道 這 類 樓 宇 的 建 築 面 積 ， 因 此 到 小 業 主 要 賣 樓 時 ， 地 產 代 理 只 能 按 市 場 當 時 的 實 用 率 比 例 去 推 算 該 類 單 位 的 建 築 面 積 。 譬 如 市 場 上 一 般 單 位 有 八 成 實 用 ， 代 理 見 一 個 單 位 有 四 百 呎 實 用 ， 就 推 算 這 個 單 位 有 五 百 呎 建 築 面 積 。 這 種 推 算 極 不 精 確 ， 但 不 可 能 要 求 代 理 為 了 做 一 個 舊 樓 單 位 的 生 意 ， 就 自 己 出 錢 找 測 量 師 去 量 度 這 個 單 位 的 建 築 面 積 ， 況 且 ， 在 沒 有 統 一 的 計 算 定 義 下 ， 不 同 的 測 量 師 可 能 計 算 出 不 同 的 結 果 。
很 多 時 ， 一 個 單 位 以 某 個 面 積 成 交 ， 到 申 請 貸 款 時 ， 銀 行 卻 以 另 一 個 面 積 標 準 來 做 按 揭 ， 故 時 常 引 致 買 賣 雙 方 之 間 的 糾 紛 ， 而 責 任 可 能 最 終 歸 咎 在 地 產 代 理 身 上 。
地 產 代 理 監 管 局 為 解 決 這 個 問 題 ， 決 定 規 定 代 理 在 買 賣 樓 宇 時 ， 必 須 提 供 一 個 標 準 一 致 的 樓 宇 面 積 ， 而 這 個 面 積 將 以 差 餉 物 業 估 價 署 用 來 評 估 差 餉 時 所 用 的 面 積 作 標 準 。 差 餉 物 業 估 價 署 將 以 一 種 類 似 資 訊 鈴 的 電 話 查 詢 方 式 ， 向 地 產 代 理 提 供 這 類 面 積 資 料 。
這 看 來 是 一 個 很 好 的 方 法 ， 差 餉 物 業 估 價 署 已 有 全 港 所 有 要 交 差 餉 的 樓 宇 的 面 積 ， 無 需 重 新 計 算 一 次 ， 既 現 成 又 方 便 。 可 惜 差 餉 物 業 估 價 署 用 來 估 價 的 面 積 ， 與 市 場 流 通 的 建 築 面 積 ， 有 很 大 的 差 距 ， 一 旦 要 改 用 另 一 種 通 用 呎 時 ， 會 造 成 市 場 極 大 的 混 亂 。
譬 如 代 理 登 廣 告 時 一 旦 改 用 估 差 餉 的 面 積 ， 就 可 能 面 目 全 非 。 一 個 麗 港 城 的 大 單 位 ， 看 廣 告 的 人 可 能 誤 會 是 個 中 型 單 位 。 因 為 ， 差 餉 物 業 估 價 署 以 實 用 面 積 計 ， 比 市 場 通 用 的 建 築 面 積 往 往 小 兩 、 三 成 。 但 另 一 方 面 廣 告 所 標 的 樓 價 卻 是 大 單 位 的 價 錢 ， 看 上 去 會 覺 得 貴 得 不 合 理 。 即 使 後 來 醒 覺 這 可 能 是 一 個 大 單 位 ， 亦 會 很 難 去 衡 量 這 個 單 位 是 平 是 貴 。 因 為 監 察 局 可 強 逼 代 理 改 標 準 ， 不 過 要 改 消 費 者 腦 海 中 長 期 習 慣 所 造 成 的 概 念 就 不 容 易 。 好 像 主 婦 去 街 市 買 菜 ， 習 慣 了 用 市 斤 ， 如 果 政 府 規 定 菜 販 只 能 以 公 斤 標 價 ， 主 婦 立 即 會 失 去 評 價 能 力 ， 因 為 這 與 她 腦 海 中 的 菜 幾 錢 斤 完 全 拉 不 上 關 係 。 我 擔 心 地 產 市 場 也 很 快 會 出 現 這 種 混 亂 情 況 。
