出售公屋真能創造需求嗎？
香 港 經 濟 研 究 中 心 主 任 王 于 漸 教 授 認 為 ， 出 售 公 屋 可 以 創 造 財 富 及 新 的 需 求 ， 樓 價 會 因 此 而 上 升 ， 這 好 像 與 我 這 幾 天 的 評 論 完 全 不 一 樣 。 朋 友 問 我 ， 究 竟 是 誰 弄 錯 了 。
其 實 ， 我 倆 都 沒 有 錯 。 我 說 的 是 即 時 效 應 ， 他 說 的 是 五 年 後 才 會 出 現 的 效 應 。
我 十 分 認 同 王 教 授 所 說 ， 不 容 轉 讓 的 公 屋 制 度 ， 困 死 了 公 屋 居 民 改 善 居 住 環 境 的 需 求 ， 一 旦 解 放 出 來 ， 對 私 人 樓 宇 市 場 產 生 的 支 持 力 會 多 過 破 壞 的 。
由 於 政 府 對 公 屋 居 民 的 租 金 津 貼 太 過 吸 引 ， 不 但 租 金 遠 低 於 市 值 ， 而 且 不 用 再 交 管 理 費 、 差 餉 及 地 租 ， 很 多 本 來 已 有 能 力 改 善 生 活 的 人 都 依 然 住 在 公 屋 裏 ， 不 肯 搬 出 去 買 私 屋 ， 原 因 就 是 不 肯 放 棄 如 此 吸 引 的 政 府 津 貼 。
有 人 懷 疑 ， 公 屋 裏 是 否 有 這 麼 多 的 人 有 能 力 買 私 屋 。 其 實 公 屋 居 民 首 次 置 業 的 能 力 絕 不 比 私 人 樓 宇 裏 的 租 戶 差 。 根 據 統 計 處 的 資 料 ， 公 屋 居 民 的 平 均 收 入 ， 與 私 人 樓 宇 租 戶 分 別 不 大 ， 但 私 人 樓 宇 租 戶 要 負 擔 的 租 金 卻 遠 比 公 屋 租 戶 多 ， 因 此 公 屋 租 戶 應 更 有 能 力 積 累 首 期 去 買 樓 。 有 發 展 商 認 為 公 屋 居 民 有 能 力 買 私 人 樓 宇 的 不 多 ， 出 售 公 屋 不 會 影 響 私 人 住 宅 的 細 樓 市 場 ， 可 能 就 是 對 公 屋 居 民 的 購 買 力 有 誤 解 所 至 。
現 時 ， 公 屋 的 售 價 訂 得 這 麼 低 ， 而 其 中 百 分 之 十 八 又 不 用 補 地 價 ， 必 然 會 吸 引 有 能 力 的 公 屋 租 戶 購 買 。 結 果 是 流 出 去 購 買 私 人 樓 宇 的 資 金 相 應 減 少 ， 私 人 樓 宇 市 場 的 需 求 將 進 一 步 萎 縮 ， 樓 價 下 跌 的 壓 力 更 大 。
王 教 授 所 說 的 可 令 樓 價 穩 升 的 效 應 ， 起 碼 要 等 五 年 後 才 會 發 生 。 屆 時 公 屋 已 變 私 屋 ， 可 以 自 由 轉 讓 ， 那 人 們 為 了 把 免 補 價 的 那 部 份 優 惠 折 現 ， 就 會 出 售 原 單 位 另 覓 新 居 ， 那 時 私 人 樓 宇 市 場 才 會 有 新 的 需 求 。 至 於 樓 價 是 否 穩 升 ， 則 還 受 很 多 其 他 因 素 影 響 ， 留 待 另 文 再 談 了 。
