無稜兩可的樓價隨便胡謅的跌幅
我 們 常 從 報 紙 上 看 到 各 種 各 類 人 仕 對 樓 市 進 行 分 析 或 描 述 ， 一 時 說 某 區 現 時 的 平 均 樓 價 為 多 少 元 一 呎 ， 一 時 說 某 區 的 跌 幅 有 幾 多 個 百 分 點 ， 我 常 有 個 懷 疑 ， 他 們 是 怎 樣 算 出 來 的 ， 有 多 少 案 例 作 基 礎 ， 為 什 麼 大 家 都 說 某 區 的 樓 價 ， 結 果 卻 有 這 麼 大 的 差 異 。
有 記 者 告 訴 過 我 ， 他 們 以 前 傾 向 問 測 量 師 行 ， 因 為 測 量 師 應 該 專 業 一 點 ， 但 得 到 的 結 果 卻 好 像 與 市 場 現 實 不 符 。 明 明 樓 市 巳 跌 了 百 分 之 十 有 多 ， 但 經 測 量 師 一 統 計 ， 卻 只 跌 了 百 分 之 三 ， 弄 到 報 紙 也 不 好 意 思 把 資 料 出 街 。 後 來 他 們 才 知 道 ， 測 量 師 用 的 是 田 土 廳 登 記 的 案 例 ， 而 登 記 的 時 間 與 真 正 的 成 交 時 間 往 往 有 一 個 多 月 的 時 差 。 所 以 測 量 師 行 提 供 的 分 析 很 多 時 都 不 貼 市 。 於 是 他 們 就 轉 問 那 些 在 市 場 第 一 線 工 作 的 地 產 代 理 ， 可 惜 又 變 成 眾 說 紛 紜 ， 極 不 一 至 。 他 們 也 難 深 究 ， 一 一 報 給 讀 者 ， 讓 讀 者 自 行 判 斷 算 了 。
事 實 上 ， 要 描 述 地 產 市 況 的 確 極 有 難 度 ， 學 術 界 亦 爭 論 不 休 ， 未 有 公 論 。 其 主 要 原 因 是 房 地 產 這 種 商 品 完 全 沒 有 同 一 性 ， 每 一 件 都 是 獨 一 無 二 的 。 即 使 同 是 太 古 城 的 單 位 亦 各 有 不 同 ， 有 向 海 的 ， 也 有 向 工 廠 的 ； 有 較 新 的 ， 也 有 超 越 二 十 年 樓 齡 的 ； 有 新 裝 修 的 ， 也 有 住 得 很 殘 舊 的 ， 所 以 當 人 們 說 太 古 城 多 少 元 一 呎 時 ， 根 本 弄 不 清 他 說 那 一 類 單 位 ， 說 六 七 千 元 一 呎 可 以 ， 說 近 萬 元 一 呎 也 可 以 ， 變 成 無 稜 兩 可 。
至 於 跌 幅 更 加 複 雜 。 說 現 時 樓 價 巳 跌 了 百 分 之 十 五 ， 何 謂 現 時 ， 是 今 天 還 是 這 幾 天 ， 算 跌 得 最 多 的 極 端 例 子 ， 還 是 把 所 有 的 成 交 一 起 平 均 去 計 ， 所 得 的 結 果 都 不 同 。
現 時 人 們 說 樓 價 跌 了 兩 成 ， 其 實 都 是 那 跌 得 最 多 的 案 例 來 說 ， 平 均 去 計 就 可 能 一 成 也 沒 到 。 但 有 時 跌 幅 會 慢 慢 擴 散 出 去 ， 走 勢 向 下 時 ， 買 方 就 會 以 跌 得 多 的 案 例 作 參 考 價 ， 作 為 是 否 值 得 買 入 的 準 則 ， 以 至 逐 漸 地 普 遍 的 跌 幅 都 接 近 兩 成 。 當 然 這 不 是 必 然 的 ， 當 市 場 出 現 新 的 形 勢 ， 利 好 消 息 漸 多 時 ， 那 幾 個 跌 幅 較 多 的 成 交 ， 只 屬 個 別 的 特 殊 案 例 ， 不 至 成 為 一 種 趨 勢 。 因 此 要 隔 一 段 較 長 的 時 候 ， 才 能 真 正 衡 量 到 這 次 股 匯 風 暴 對 樓 市 有 多 大 的 衝 擊 。
