內地對港樓有效需求日增

香港的房地產市場很有特色，地小人多、供不應求是造就樓價長期屹立不倒的主要原因。當然，若全球經濟不景，香港亦難以獨善其身，但香港和澳門都有其獨特的優勢。澳門政府的稅收靠博彩業，而香港政府的稅收則靠地產業。因為香港的土地供應不足，政府在短期內難以低價賣地，在高地價的大環境之下，香港樓價跌極有限。

筆者經常被人冠以「樓市大好友」之名，甚至乎有人認為筆者是從事地產代理，當然唱好樓市，這些說法肯定是不對的，因為從事地產代理無論是升市或跌市，能夠有成交就是好市，不必刻意唱好。

香港的房地產市場，我們可區分為「潛在需求」及「有效需求」， 「潛在需求」是指市民沒有足夠的資金，但有需求；而「有效需求」是指市民有足夠的資金，亦有入市的打算。

根據政府的統計數字，香港貧窮線以下人口大約有138萬人，如果政府想減少市民的怨氣，必須盡快及增加公營房屋的數量，滿足潛在需求的市民。至於有效需求的市民，只要供應仍然短缺，這批有效需求的購買力，足以撐起樓價。

節後小陽春可期待

再看另外一組數據，自從2003年開始，內地政府放寬到港自由行的計劃，已經確定了兩地融合，再加上近年大型跨境基建的落成及粵港澳大灣區的發展，內地同胞進駐香港房地產市場的情況與日俱增。內地高消費人群有2.8億人，若每年有萬分之一流入本港的房地產市場，已經有2.8萬人，對香港房地產市場的需求，絕對是天文數字。

單看上述「有效需求」的數字，足以令香港的房地產市場火上加油，如果中美貿易戰的談判情況持續順利及樂觀，無論這場貿易戰是否長久戰，已可激發積聚已久的購買力爆發，新春後的小陽春絕對可以期待。

【刊於2019年2月28日  大公報專欄】