| 內地為房地產開發商設立「三條紅線」，目的是要防止開發商開發過度，借貸過多。因為任由地產商無節制地搞下去，不但會造成社會資源錯配，而且會釀成金融危機，拖累整體經濟。 恒大的債務危機，不但拉斷了恒大的資金鏈，還推高了整個地產發展行業的資金成本，導致原先已經借得很盡的開發商更加百上加斤，資金鏈隨時有機會斷裂。有投資銀行估計，處於這種境況的開發商，佔整行的三分之一，很容易出現骨牌效應。 然而，房地產至今仍是內地經濟的一項重要動力，開發商出事，足以牽連很多其他行業，包括建築、建材、家電、傢俬、裝修、廣告，以及地產代理等。在這樣的情況下，不但經濟沒有機會增長，地方政府的財政收入亦會大量泡湯。 為了避免情況進一步惡化，中國政府近日已放寬「三條紅線」上的限制，令開發商可以獨立為個別新的項目提供開發貸款，而不必看公司的整體財政狀況。這種安排，比之前靈活很多，令開發商可以找到新水源，不至於危在旦夕。 然而，這種做法在挽救了一場信貸危機的同時，亦破壞了中央要整治房地產開發商的戰略部署，導致房地產依然尾大不掉，今後仍會不斷搶走其他行業的資源，令中國的經濟沒法均衡發展。 出現這樣的情況，開發商當然要負很大的責任，但地方政府與金融機構亦有一定的責任。因為，在開發一事上，開發商並沒有完全的主導權。只要地方政府不為開發商提供這麼多的土地，開發商根本不可以有過度開發地機會，惟內地有些城市，雖然市場上已有不少空置單位沒有人入住，但地方政府卻依然熱衷於把更多的土地賣給開發商。他們只顧樓宇的交換價值，而完全不考慮樓宇的使用價值能否得到充分的發揮。如是導致中央政府一再推出遏抑房地產市場的措施。可惜這頭剛收緊，那邊又被逼放鬆，令遏抑樓市的措施經常功虧一簣。 其實，中央所訂的「三條紅線」，已十分照顧開發商，環顧全球都沒有這樣寬鬆的。例如，把淨負債率訂在不得大於100%。即是說，開發商有多少資產就可以借多少債務；那資產價格一旦有所回落，開發商就立即資不抵債。即是說賣光資產都沒法償還所有的債務。 很明顯，這樣的紅線對防止借貸風險的作用不大，只是房地產業的狀況實在太差了，若果紅線訂得嚴一些，那就可能大部分開發商都不及格，那就更加沒法處理。因此，現時只能逐步收緊，分幾步收，才能到位。 (轉載自am730C觀點2021年11月1日) |
內地房地產已尾大不掉
2021年11月01日
