明年3.06萬伙私宅新單位可售 一手銷售全年料達1.6萬宗 年增65%

2013年一手私宅市場回顧

l  2013年一手市場表現欠佳，因政府及金管局年初推出《雙重印花稅》及一系列行政措施，全方位抑壓物業需求，而且《一手住宅物業銷售條例》出台，阻礙一手私宅供應，亦拖累全年物業銷售不升反跌。

l  2013年截止12月11日為止，一手私宅推盤量暫達12,512伙，預計全年數字相若，數量對比2012年全年的11,533伙輕微增加8%，連升兩年，不過，數字卻較年初預期的全年推盤量1.6萬伙相差22%之多（見圖二）。

l  由於今年一手推盤高峰期在第四季才正式出現，單位推出市場後銷售期較短，而且，或部分出售後未能趕及登記，故今年推盤量與銷售數字落差較大。截至今年12月10日為止，今年全港暫錄8,194宗一手私宅買賣登記，預計全年最終數字只有約9,700宗，較去年的12,715宗減少24%，創土地註冊處由96年開始發布電子買賣登記記錄以來的歷史新低（見圖一及表一）。

l  由於今年出售一手單位之中，價值相宜或面積較少的單位明顯較多，拖累2013年一手住宅買賣預測成交總值大致只有980.14億元，較2012年的1,318.52億元減少26%，跌幅稍稍較登記量為高（見圖一及表一）；期間每宗一手私宅登記平均售價約1,010萬元，較去年的1,037萬元下跌不足3%。

2014年一手私宅供應

l  《一手住宅物業銷售條例》四月底實行初期，發展商因未能適應新例運作，減慢推盤步伐，令一手市場曾經出現接近3個月的「休市期」，加上部分項目則因申請預售樓花同意書出現阻滯，不少私宅項目需延後至2014年才能發售。

l  綜觀2014年，全港將有118個全新一手私宅項目、合共30,639伙可供發售，數量較預測2013年的30,199伙增近2%﹙見表二﹚，並創6年新高。
 

l  按地區劃分，新界區供應量最多，涉及項目共有41個，單位總數共21,157伙，佔明年整體供應的69%，當中又以西貢（將軍澳）、元朗及沙田區佔多。西貢區明年將有8個項目合共5,070伙可供發售，稱冠各區；元朗區亦屬明年重點發展區，可供應市單位數量4,354伙；此外，住宅重鎮沙田區亦有多達4,315伙全新單位供應﹙見附錄表三﹚。

l  明年九龍區可供發售私宅項目共約37個，單位數量5,616伙，新盤供應集中九龍城（2,060伙），其次則屬油尖旺區，涉及單位約有1,840伙﹙見附錄表二﹚。

l  至於港島區，因「囍匯1期」開售後，逾千伙的大型項目欠奉，故此，明年一手私宅預計供應只有3,866伙﹙見附錄表一﹚。

l  按項目劃分，逾千伙的大型供應全數來自新界區，其中元朗第15區（YLTL 507）規模最大，單位總數2,508伙；東涌55A區（2,392伙）、環宇（1,717伙）、日出康城3期緻藍天（1,648伙）、嵐山（1,350伙）、迎海3期（1,092伙）及白石角科進路23號（1,091伙），亦屬矚目的大型新盤﹙見附錄表三﹚。

l  半官方機構港鐵分別有3個鐵路沿線上蓋項目、合計4,056伙可供發售；公營機構市建局及非牟利機構房協，則分別有5個及4個項目可以登場，涉及單位數量分別達1,221伙及930伙﹙見附錄表一、二及三﹚。

2014年一手私宅市場預測

l  市民逐漸適應政府辣招，樓市觀望氣氛緩和，加上美息短期仍會橫行，存款及借貸負利率的有利條件不變，樓價亦難望顯著下滑。樓市前景相對樂觀下，累積超過半年的積壓購買力將逐步釋放，為一手私宅銷售提供動力。

l  政府近年大力增加土地供應，預期房屋供應亦會相應步入升軌，發展商推盤步伐必需相應加快，以免日後貨源積壓；而且，政府近年干預樓市的次數及力度不斷增加，相信發展商亦會趁目前市場風平浪靜之際，盡力推盤催谷，以保證穩定的售樓收益。

l  除非樓市出現不可預測的逆轉，2014年樓市表現肯定較2013年為佳。所以，就算明年新盤供應眾多，發展商售樓毋須刻意減價賣樓，而且「量價兼得」。

l  初步預計，2014年一手私宅推盤量最少達1.7萬伙，較今年實際推盤量約1.25萬伙增加36%；一手私宅買賣登記宗數則可望大增65%至1.6萬宗，兼創7年新高。

l  由於明年可售一手單位面積較少，並且較偏離市區或鐵路沿線地帶，單位平均售價理應較去年略低，故推算明年一手私宅成交總值只有約1,550.0億元，較今年預測的980.1億元增加58%，增幅較登記量為低，不過，數字卻已經足夠改寫歷史新高記錄（見圖一）。