物業類別簡介

香港的物業類型主要分為住宅及非住宅兩類:

(1) 非住宅物業: 例如工廠、寫字樓、商舖、農地及車位、購買這類物業必須留意物業的許可用途、用途限制、按揭融資及許可經營牌照的問題(例如食肆、厭惡性行業等)，如買家打算購入物業作投資收租，則要考慮香港的經濟發展、行業結構、物業的地區及位置、空置率及租金回報等…問題，有需要時可向地產代理或產業測量師查詢。

(2) 住宅物業: 主要用作居住用途，最早的分類可依據〈業主與租客的綜合條例〉內規定，分戰前物業 (Part I)、戰後舊樓 (Part II) 及戰後新樓 (Part IV)，但由於大部份戰前物業已重建，而這個分類亦太概括，故只適用於租務管制。現時的住宅物業類別，可區分為政府或政府津助物業，及私人物業兩類。政府或政府津助物業主要是公屋和居屋，而私人物業可進一步分為一手、二手及豪宅、屋苑、單幢式物業及大、中、小型物業等，現簡介如下:-

1. 物業市場上，可供出售的政府物業類別：-

A. 政府宿舍 及 公共屋村 (公屋)

可供出售的政府物業主要政府宿舍會和合作社樓宇，政府宿舍會由政府產業署出售。至於公務員合作社所建的樓宇是帶有轉讓限制的，單位業主必須在合作社解散後，再向地政總署申請並繳付補價金額，才可獲政府撤回轉讓限制及自由轉讓。

公共屋村由政府擁有，並出租予巿戶居住，申請者必須通過一連串的資產及入息審查、然後在登記冊上輪候，現時新登記人仕排隊上樓，一般最少要 3 年。政府於1997年推出「租者置其屋計劃」，分6期推出，容許39個指定公共屋村的租住戶可以低於市場價購回租住的公屋單位，但買後住戶便要自行承擔管理及維修責任，日後在公開市場發售時如同居屋，業主需要負責補地價。

B. 居者有其屋 (居屋)

居者有其屋 (居屋) 為房屋委員會(房委會)、香港房屋協會(房協)或由私人發展商參建而成。居屋一般售價為當時市值的50% 至70%不等，以政府當時公佈計劃為準。申請者需經過入息及資產審查，再經抽籤方可買樓，居屋只可用作自住，不能出租。由於政府在樓價上有折扣優惠的補貼，故未補地價的居屋會帶有轉讓年期和補地價的限制。業主想轉讓居屋單位時，須得到房委會/房協的同意。可供發售的居屋市場有兩個：

(1) 居屋第二市場 (居屋首次發售後已屆滿兩年者)，只供發售予公屋租住戶、綠表輪候冊人士、“白居二” (白表申請人) 的合資格申請人或政府指定人士(例如公務員)，賣方及買方需分別向房委會或房協(視乎屋苑類別)分別申請「可供出售證明書」(俗稱 “准賣證”)及「購買資格證明書」(俗稱 “准買證”)，和採用房署/房協指定合約才可進行交易，非法轉讓未補地價居屋會觸犯房屋條例，可被刑事檢控。值得注意是樓齡較大的居屋較難申請按揭。

(2) 二手居屋市場(俗稱自由市場)，賣方需要負責補地價。由首次發售日起計未滿5年期的居屋，在轉讓前須事先向房署/房協申請批文；已滿5年期的居屋，如賣方打算借用買方交付樓價尾數來補地價，合約內必須按照房屋條例規定，述明「賣方須在訂立合約後的28日內補地價或房屋署署長另定的日期內補地價」，才可簽署臨時買賣合約，詳情請向房屋署或代表律師查詢，亦可瀏覽房屋署網址：http://www.housingauthority.gov.hk/ 先了解有關交易程序。而已補地價的居屋可解除轉讓限制，與私人物業無異，可自由轉讓。

C. 夾心階層屋苑

夾心階層屋苑 (夾屋) 由房屋協會興建，是專為一些夾心階層人仕而建。一般售價較同區內私人物業的售價有一定折讓，比居屋昂貴而質素較佳。政府方面也會為合資格人仕，提供低息或免息貸款。

申請夾屋需經入息審查，售後有指定轉讓年期限制(一般定為五年)，與及賣方需要補地價，詳情請瀏覽房協網址: http://www.hkhs.com/index.asp?lang=chi。

2. 物業市場上，可供出售的私人住宅物業類別：-

私人物業主要由地產發展商興建，可在市場上自由及公開發售。而主要分類為一手及二手物業之區別：-

A.    一手住宅物業 (發展商首次飛售的物業)

一手物業，多數由地產發展商興建並首次發售的物業。一般情況下，買家認購一手物業是毋須支付代理佣金 (免佣)，而發展商亦會為買家提供各種優惠，例如樓價折扣、附送傢俬、電器…等，部份發展商更會按情況為買家提供釐印費回贈、律師費減免、優先購買車位權…等，詳情可參考各發展項目的官方價單，或向地產代理查詢。

發展商出售的物業可分為”現樓” 和 “樓花” 兩類: (1) 現樓為已落成的物業，購買現樓的好處是可以即買即住，但售價一般會較樓花售價為貴，而可供買家選購的剩餘單位亦不多，除非是全幢現樓首次發售。(2) 樓花是指發展商以預售方式發售尚未落成的物業單位。購買樓花的缺點是不能即買即住。如買家是採用即供按揭方式置業，更有未入伙先供樓的情況，對正租用物業的新買家來說，須承擔雙重支出(租金和供款)的壓力。新樓入伙初期，很多時會因社區及配套設施尚未發展完備而帶來生活上的不便。假如物業附近有建築中的地盤，住客更須面對嘈音和空氣質素欠佳的問題。

根據一手住宅物業銷售條例規定，住宅物業的發展商在出售樓花前，會公佈售樓說明書(樓書)、價單和銷售安排等資料，免費供客戶參閱。買家須留意:樓書、價單及銷售安排的資料會不時更新及修訂，買家必須以最新版本的文件為準。有關資料可登入發展項目的官方網站或一手住宅銷售資訊網 (網址為www.srpe.gov.hk) 免費索閱，買家亦可向地產代理查詢。

現時樓花多數以抽籤方式發售，買家須於指定時間向發展商提交認購意向申請表並支付意向金，發展商在發售物業前會進行抽籤決定各買家的揀樓次序。買家如成功選購單位，須即日與發展商簽訂臨時買賣合約並支付樓價5%訂金 (可減除已支付的意向金)，買家須在簽約後的5個工作天內到律師樓簽訂正式買賣合約，否則訂金會被沒收。相對上，假如買家未能成功揀樓，發展商會向買家退還意向金。

現時購買樓花物業，買家可在簽約前選擇兩類付款方式: (1) 建築期付款及(2)即供分期付款，讓買家自行選擇。

建築期付款計劃是指買家須依據項目發展的不同建築階段分期支付樓價。一般情況下，買家須在3至4個月內須分期支付首期(一般為樓價的30%)，待物業落成時，買家與發商簽訂樓契時才支付樓價尾數。因此買家毋須即時申請按揭，可待接近物業落成時才申請按揭，唯買家須承擔因樓市下滑而無法借足按揭貸款的風險，建議需申請貸款的買家提早向銀行申請按揭。

即供付款計劃是指買家由簽臨時買賣合約後短時間內分期支付全數樓價，所以會出現買家未收樓便需供按揭貨款的情況。一般情況下，發展商會為採用即供的買家提供樓價折扣優惠。部份發展商更會聯絡銀行或財務機構為採用即供的買家提供二按貸款，以減輕買家的首期負擔。

各種付款計劃已列明在價單內，如買家有意申請按揭貸款置業，宜在簽約前向銀行或財務構機查詢按揭貸款事宜，例如:貸款成數、息率、還款年期、每月供款額及申請條件等，以免失預算。

B.     二手住宅物業市場

當一手物業的買家在市場上再次出售物業時，便成為了二手物業市場。購買二手市場之物業可以即時使用，而社區設施亦發展得較完善。買家在買樓時可以視察物業的實際環境，單位內籠之間隔和耗損，例如：有否滲漏等問題。由於物業的業權曾作轉讓，故買家在買樓時，要特別留意物業涉及產權負擔的問題，買家適宜找專業的地產代理及律師辦理買賣手續。此外，要留意樓齡較大的物業，除了物業經常性需要維修外，銀行在按揭貸款額及還款年期上都較保守。

豪宅、大型屋苑、中小型物業 / 單幢式物業

傳統豪宅分獨立屋及排屋，大部份豪宅屋苑位於港島區。近年由於土地不足，故有發展商會以大廈分層式新興建豪宅物業，例如: 位於大坑或、新九龍等。新興豪宅一般面積寬敞、樓底高、空間感大、用料佳、大廈保安嚴謹、會所服務及配套設施會較好。大廈一般設有私家花園、會所及自設停車場。豪宅除了自住外，亦屬投資工具之一。購買豪宅要注意地段、價值、車位及交通網絡、屋苑特色、配套設施、市場供應量及租金回報率...等。如買家打算申請按揭，要注意銀行估值及貸款額一般會較低。

大型屋苑: 大型屋苑，人流較旺，飲食、交通、娛樂及社區設施較多，生活上較為方便。一般大型屋苑之物業交投活躍，市場成交價資料容易掌握，加上社區設施良好，保值能力高、投資或自用皆有支持。相對單幢式物業，因缺乏市場參考指標，及難有完善配套設施，一般升值能力均會落後於大市。

在建築上，有一些公用地是不可缺少的，例如大堂、走廊、升降機槽、泵房、水房、垃圾房等，這些公家用地及管理，由大廈各單位攤分。而由於大型屋苑的住戶較多，攤分公家用地的份數較少，故此實用率一般較高，管理費及維修費較合理；而中、小型屋苑或單幢物業的管理費較高。

 丁屋及村屋

丁屋及村屋一般位於新界，環境清幽樸素。丁屋只是村屋的其中一類，而丁屋是按丁屋政策由政府認可原居民村落的男丁，一生人可以擁有一次建屋權(俗稱“丁權”)，而在村內建屋自住之用(毋須補地價，丁必須年滿18歲，才可以買地建屋)。雖然丁權可以轉讓，但大部份仍有五年不能轉讓物業及如轉讓需要補地價之限制。購買丁屋手續非常複雜，買家必須尋找專業地產代理或律師辦理，並應預先向按揭銀行查詢估價及按揭事宜。

僭建的物業、天台屋、自行搭建的房屋

由於這類物業大部份是不合法的，物業業權亦出現問題，故不宜購買，這方面可要求地產代理提供物業的土地查冊，以作業權證明。

3, 在市場上，出售物業的方式：-

私人協商

可以是自讓盤的買賣或透過地產代理進行的物業交易。買賣雙方自由協商，並符合法例要求便可進行交易。

銀主盤

假如物業的業主斷供按揭，承按的銀行或財務公司向法庭申請止贖令，再行使按揭協議賦予銀主的出售物業權，將物業在市場上發售，以償還欠款。銀主盤因需要在合理時間內出售，故價錢理論上會較便宜，但一般銀主不會對業權是否良好作出保證，因此買家要自行委托律師或地產代理去驗證業權。

拍賣

賣方透過拍賣行將物業公開拍賣，拍賣的物業可以是政府土地或宿舍私人住宅、商廈或銀主盤。拍賣行會透過報章公告拍賣日期，並會事前開放物業讓公眾人士參觀(如適用)，買家可參與拍賣會與其他買家競投物業，並以價高者得，唯賣方有權因競投結果未達拍賣底價而收回。買家參與拍賣會前應先視察物業(如適用)，委託律師樓或地產代理去驗證業權，取得物業的基本資料和市場上同類物業的成交數據作出競投，亦可同時參考其他競投者的出價後才出價。一般參與拍賣會的人士都認為拍賣是公平和高透明度，亦可節省不少議價的時間。

招標

一些市場上較罕有發售的樓盤，賣方可以招標形式發售。賣方會發出無價錢的標書並開放物業讓公眾參觀 (如適用)。招標與拍賣不同的地方主要是買家不能觀看其他競標者的出價來決定自己的出價。因此買家在投標前應先視察物業(如適用)，委託律師樓或地產代理去驗證業權，甚或聘請測量師為物業作估值，取得物業的基本資料和市場數據後再自行定出投標價，並於截標日前遞交意向。賣方會在指定日子公開招標結果，而招標並非以價高者得為準，賣方有權選擇買家，並有權因投標者的出價未達招標底價而收回 (俗稱”流標”)。

其他

 市場上亦會有以確認身份將物業轉售，或透過以轉讓公司股權形式將由公司持有的物業出售物業。由於該等交易涉及業權驗證及複雜的交易文件，交易程序、按揭及稅務方面都有別於一般物業交易，因此買家進行有關交易時，應先徵詢律師意見及向地產代理查詢。