委託代理

2)   如何取得物業的資訊，例如樓齡、用途、面積、業權資料、產權負擔、地契資料、間格資料，平台/天台/車位/花園/閣樓是否入契?

3)   視察物業時應如何保障個人的人身安全? 視察物業期間要注意甚麼事項?

4)   議價時，賣方訂價、還價是否合理? 如何展開商議和取得對有利自己的方案? 除售價外，有甚麼事項需要進行商議?

5)   是否應給予對方個人資料及聯絡電話，假如對方死緸不休或侵犯個人私隱應如何處理?

6)   如何驗證業權，避免被騙徒所騙? 對方出示的身份證是真是假? 訂金交付對方後會否被他人盜取?

7)   如何草擬有效的合約? 如何訂立合約條文才對自己有足夠的保障? 物業如涉及產權負擔應如何處理? 如何釐訂交易時間，支付 稅項的責任和時限，稅額多少?

8)   有多少涉及物業交易的法例須要買家去遵從?

9)   如交易中沒有見證人，遇有交易糾紛或對方悔約時，應如何處理和保障自己?

10)   如何作出財務及稅務上的安排? 哪家銀行提供的按揭最優惠？ 哪家律師樓辦事妥貼?

11)   如何誰行物業驗收，有甚麼地方需要留意?

12)   交易遇有大大小小的爭議時，應尋找誰人協助?

13)   其他事項…??

事實上，買家尋找自讓物業須要自行處理很多繁瑣事項外，還須面對受騙的風險，例如:-

1)      買家購入自讓物業後才知物業正進行維修，買方須代賣方支付餘下兩期維修費，卻無法追回。

2)      過去有個案，騙徒冒充業主以自讓盤方式將物業放售，其實騙往只是物業的租客，買家受騙蒙受巨額損失。

3)      另有個案，賣方物業屬負資產，賣方欠債無力償還，挺而走險將物業同時售予多名買家，騙取買家訂金後便失蹤，買家無法取得物業之餘，更蒙受巨額損失。

委託地產代理的優點

·     物業市場訊息萬變，地產代理能掌握最多和最新的市場及樓盤資訊，買家可有更多的選擇，省卻很多自己尋找物業所需的心力和時間。

·     地產代理為了買家的利益，會為買家議價，爭取合理及公平的樓價，確保買家不會買貴樓。

·     地產代理為買家在買賣過程中、提供專業意見，讓買家安心地選擇心水的物業。

·     地產代理會為買家購買物業時進行估價、查冊，並在簽訂合約前查核業權得到確認，以保障買家利益。

·     地產代理同時亦會為買家準備有法律約束的合約文件，以公平公正監察交易當中要留意的細節，減少買賣雙方不必要的爭拗和糾纏不清的法律責任。

·     地產代理更會為買家提供售後服務，例如跟進收樓及簽約程序等，提醒買家要留意細節及安排時間。

假如委託地產代理則對買家有較多的保障，同時可減少因買賣雙方在合約條文上未列明的責任而引起的爭拗。

如何選擇地產代理

·    選擇地產代理必須要信譽昭著。

·    必須選擇持牌的地產代理公司及從業員，對客戶有更多的保障。有關地產代理牌照資料，可瀏覽 “地產代理管局” 的網頁http://www.eaa.org.hk ，或致電2111 2777 / 2598 9550查詢。

·       選擇具有規模的地產代理公司，盤源多、市場資訊較快。

·       具有規模的地產代理公司，公司給予員工的培訓較多，員工質數較高。

·       具有規模的地產代理公司資源多，依據法例及行業守則辦事，操守佳，對買家有保障。 

·       部份發展商樓盤會委託具有規模的地產代理公司為合約代理，能為客戶提供認購新盤及特別優惠。

建立地產代理關係

要尋找地產代理提供的服務，買家需與代理簽訂「地產代理協議」以建立法定的代理關係、釐定雙方的權責。地產代理在正式接受委託後，便會根據買方的需要，盡力替客戶物色心水的物業和為顧客提供完善的服務，包括帶客視察物業、提供顧問意見等。

根據現時地產代理條例(香港法例第511章)的規訂，買家與地產代理關係的建立是需要簽署一份由地產代理監管局規訂的「買家與地產代理簽訂的地產代理協議」 (地產代理監管局規訂標準文件表格4)即俗稱「睇樓紙」。

協議書內列明了以下的條文

1.   地產代理與買家建立代理關係，該關係有效期。

2.   雙方責任及權力：一般地產代理要為客戶盡快及盡力尋找物業、安排買家視察物業及提供物業的資料；而買家方面則要遵守承諾，不會私下與業主交易，及當交易完成時支付協定的代理佣金。 

3.   地產代理不能與買家有利益衝突。 

4.      地產代理必須促成交易才可收取代理佣金，倘若因業權問題而交易告吹，買家毋須支付代理佣金等，如已繳付佣金，則代理需在預期成交日後的五個工作天退回佣金。

買家需留意：-

1.  在簽署委託協議書前，必須清楚了解各項條文。

2.  在簽訂協議書時，地產代理會要求買家出示身份證，並記錄有關資料在協議書內，如地產代理沒有充份的理由下，不可保留買家的身份證副本。 

3.  必須列明確定協議書的有效期限。 

4.  若地產代理替買家尋得心水物業後，要預計須付多少佣金及何時繳付。 

5.  買家如對協議書的內容不明白，買家應要求地產代理解釋清楚，或尋找律師的專業意見。 

6.  買家可同時委託多家地產代理尋找物業，但切記不要找不同的地產代理重覆視察同一個物業單位。如買家日後買下該單位，則可能需要繳付不同的地產代理的佣金。 

7.  買家在視察物業時，可對心水的物業要求索取一份該單位的物業資料表格及物業查察。 

8.  與地產代理簽署委託協議書後，買家的直系親屬購入由買家曾視察的物業，則有可能仍需要繳付代理佣金。

9.  如買家所委託從事地產代理的親屬或自己佔用股份的地產代理公司為代理人時，根據現時地產代理條例規訂，買家需要向賣方表明與代理關係及有關利益。