| 物業按揭指南 前言- 有效理財及實則需要，一般情況下買家在購買物業時，很少會一次過付清交易之樓價，故此便需要申請物業按揭。物業按揭是以新購買的物業作抵押，向銀行或財務機構借貸取得樓宇價值之部份款項，以減少購入物業時買家需要一次過支付樓價。 現時根據金融管理局指引下，如買家資金不足，可向承按銀行申請參加由香港按揭證劵有限公司(HKMC)提供「按揭保險計劃」(Mortgage Insurance Plan)，以提高按揭貸款成數至物業估值上限，但申請人需繳付保費。(有關按揭保險計劃之詳情，可參閱置業財務預算及按揭保險計劃供款表。) 買家在簽訂物業買賣協議前，可向銀行或財務機構作物業口頭估值，並可計算出可獲之貸款額作為預算。但買家必須留意，物業市價會有波動，所以買家置業時宜有較寬鬆的預算。假如波幅較大時，買家宜在臨簽約時作出一次估價，以確認可批出之按揭貸款額。 一般銀行或財務機構的按揭政策如下：- · 審批期：如果資料齊備，一般可在3至6日完成批核。而所需資料，一般為個人入息證明、稅單、銀行存摺、身份證、住址證明、及買家現有的其他貸款資料等。 · 估值/估價：口頭估價及估價報告。一般的大型屋苑，由於成交活躍，市場價格清晰，大部份銀行都能提供即日的免費口頭估價服務。但假若買賣單位為市場上較少成交的物業，則需要僱用專業測量師估價，但往往要花上2至3天。請注意有部份銀行或財務機構需收取手續費用。 銀行在批核貸款前會先評估當時物業市道之樓價作為批出貸款之基數，是以物業在市場上的估值計算，而不是以成交價計算。 估價可以口頭、網上或以報告形式發出。
附註:- 1. 不同銀行或不同時段的估價都會有所不同。估價之高低會因銀行當時的政策，與客戶建立的關係而有所不同。故買家可同時要求二至三家財務機構作出估價。 2. 買家在申請按揭時需留意，銀行之物業按揭政策是根據銀行本身的估價報告而決定，假如實際成交價較銀行所提供的估價為高時(行內稱『估唔到價』)，買家所獲批的貸款額將較預期為少。 3. 在估價時，買家可參考業主的叫價而向銀行提出該物業是否能以該叫價獲批按揭(行內稱『到唔到價』)。此外估價前，買家需向銀行提供物業地址，包括街道名稱、大廈名稱、座數、層數、單位號碼。其次是提供面積、樓齡及有否連車位、花園、平台天台等資料，以方便估價。資料越多，估價越準確。但買家更要留意，縱然物業有豪華裝修，但不會包入估價的考慮因素之內。 4. 買家另一項需留意的地方是，銀行在批出貸款時，需要為買家進行入息審查，故縱然物業估值到價，但亦有機會買家會受一些銀行按揭貸款條限影響而貸款額受到限制，買家可參考以下資料:- · 家居保險：向銀行申請按揭時，必須為家居購買保險，通常保險為火險及水險，有關保費由買家每年繳付。 · 按揭利率：按揭息率是按市場最優惠利率P(Prime Rate)計算。現時市面按揭業務力有競爭，為爭取顧客，銀行一般提供低於P的優惠貸款，部份更有現金回贈。
· 還款/息入比率：借款人每月的還款額不能超過家庭總入息的50%。倘若借款人的收入不足，或因借款人年齡較高而不能獲批借款，則銀行或會要求借款人提供另一個物業/債券作抵押，又或要求借款人提供擔保人，才考慮批出按揭貸款。 · 入息審查：為確保買家有力償還債務，銀行除了有限定的按揭貸款上限外，借款人亦需要通過入息審查。假如買家是自僱人士，或沒有固定入息收入者，或買家承擔有其他的債務時，在辦理按揭手續上，便會花上較多的時間。固此買家應在估價時，應提早向銀行申請按揭貸款，並且在已獲得初步批核的情況下，方可簽署買賣協議。 · 按揭及還款計劃:- 1. 固定還款額 - 銀行加息，加長還款年期 2. 固定還款年期 - 銀行加息，加供款額 3. 固定息率按揭 - 一般以3年續按一次，免除利率波動風險 4. 十四日還款 - 一個月約分兩期還款 5. 按年遞增還款 - 隨人工增加而增加供款額 6. 外幣按揭 - 美元、日元、及歐羅，息口低而外幣兌換匯稅風險 7. 額外的按揭 - 裝修貸款、家庭透支額、樓換樓貸款、二按揭(加按)，最高貸款額為現時樓價減去剩餘按揭額。買家需留意每月要同時清還此類貸款額及正常的物業供款額。 · 商業貸款 · 提早還款/部份還款罰息： 銀行一般規定在不同年期提早還款有一個固定的罰金。而部份還款方面，部份銀行或會徵收手續費。 · 轉按：將現行按揭貸款轉由另一家銀行或財務公司承做。一般轉按的情況，是為了爭取更低的按揭息率。但買家在考慮轉按前，可先發信予現時按揭的銀行或機構，商討有關減息事宜，至於減息與否，則根據銀行本身之政策而決定。 上述資料只供參考。按揭業務亦會隨物業市場走勢而不時變動。有關按揭申請，宜預先向銀行查詢。
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按揭指南
2008年10月20日
