專才租轉買 剛需釋放 供應收縮 利嘉閣料下半年樓價再升8% 量回氣
2026年上半年香港樓市表現強勁，在低息、股市向好及購買力釋放帶動下，一二手私宅市場價量齊升，整體買賣登記量創近10個「半年度」新高，一手金額更創歷史同期新高，中小型住宅樓價上半年預計最終升8.5%。展望下半年，隨着高才專才「租轉買」的剛性需求持續釋放，加上銀行閒置資金尋求保值，以及未來新盤供應收縮等利好因素支撐，市況將呈現「量微調、價續升」的格局。雖然下半年一二手盤源消化令交投量在高基數下料略為回落，但無阻樓價繼續推進，預計下半年中小型住宅樓價將再漲8%，全年升幅可望超逾16%，而租金亦將在專才需求下維持升勢，持續破頂。
上半年住宅市場回顧：一手穩升 二手更旺
利嘉閣地產董事鄭健糧指出，踏入2026年，樓市承接去年底的旺市而持續升溫，發展商以貼市價推出大型新盤均屢屢沽清，並帶動二手市場同步向好。加上年初股市及IPO暢旺下，大行紛紛調升樓價升幅預測高達至雙位數，令整體市場一致看好後市，加速價量齊升的動能。綜合土地註冊處數據，2026年截至6月17日為止的上半年，整體私宅買賣登記共有35,445宗，涉及金額約3,303.68億元，預計整個上半年最終料達36,593宗及3,396.81億元，將較2025年下半年的31,402宗及2,828.78億元分別上漲17%及20%；量及金額雙雙連升3個「半年度」兼創下近10個「半年度」新高。
一手買賣首5月已破萬宗 半年金額創歷史新高
按物業類別劃分，一手市場傳統上在年尾年頭表現較沉寂，惟今年乘著去年第四季減息之勢，加上發展商採取薄利多銷的策略，刺激自年初起一手交投已十分暢旺，造就最終提早在5月已衝破1萬宗水平。截至6月17日止，上半年一手私宅買賣登記累計已達11,693宗，預期整個上半年最終可錄12,031宗，料較去年下半年升9%，創近14個「半年度」新高。值得注意的是，今年上半年中高價的一手成交佔比穩步上升，帶動總值相應增加，料整個上半年將達約1,447.75億元，除連升3個「半年度」外，更創下有史以來的同期新高，較2019年上半年的上次高位1,357億元多出6.7%。
二手買賣登記近2.5萬宗 量值均大漲兩成
二手私宅市場方面，表現更為暢旺，首季即已錄得破萬宗的水平，按年同期急升62%，時至次季的4月及5月更連月均錄逾四千宗，勢頭強勁，反映各類買家入市十分積極。上半年截至6月17日的二手私宅登記量錄得23,752宗，預期整個上半年最終可錄24,562宗，將較去年下半年大增20%，為近10個「半年度」最旺；至於，今年上半年二手私宅登記總值料達1,949.06億元，將較去年下半年的1,542.36億元增加26%，實現量值同步大漲。
換樓客出動追捧中高價物業 買賣量升幅贏大市
觀察上半年，值得留意的是，今年除了細價物業仍維持一定交投外，一些中高價物業亦大受市場垂青，反映除了上車客，換樓客亦大舉出動，推動中高價物業買賣登記量升幅跑贏大市。以二手私宅市場為例，銀碼介乎1,001萬至1,200萬元、1,201至2,000萬元及5,001萬至1億元3個層次的買賣登記量均錄四成或以上的升幅(見附錄表三)。一手私宅市場亦然，銀碼介乎801萬至1,000萬元以及1,201萬至2,000萬元者的買賣登記量分別大升42%及28%，較整體一手的9%明顯為高(見附錄表二)。
十大最活躍屋苑登記破二千宗 按半年增26%
另一方面，上半年截至6月15日為止十大最活躍屋苑買賣登記量暫錄得2,160宗，較去年整個下半年的1,711宗已大升26%；當中以日出康城登記量最旺，蟬聯最熱賣屋苑，上半年買賣登記暫錄578宗，暫較去年下半年的368宗大升57%。值得注意的是，新丁SIERRA SEA憑藉206宗登記，一舉進駐十大活躍屋苑三甲之位，主要受惠不少年前以低價入市的投資者，趁樓價回升轉售獲利之故。至於另一較新晉的屋苑匯璽亦以139宗，打入第9位，反映一些新晉屋苑開始大受市場垂青，成為吸引的入市對象（見附錄表四）。
上半年樓價越升越有 租金破頂之旅停不了
鄭健糧指出，自去年第四季起，樓價按月升幅已逐漸擴大，而踏入今年首季，更加按月均錄逾1%以上的升幅，表現凌厲。數據顯示，截至今年4月份中小型住宅（以差估署數字作依據）樓價指數為318.7點，較去年底的301.4點升約5.7%，預計整個上半年升幅有機會擴至8.5%；豪宅物業方面（以差估署大型單位作依據），預測整個上半年升幅將達5%。
再觀察租金走勢方面，雖逢年初淡季，卻不跌反升，迭創歷史新高。在高才專才及留學生租賃需求不斷增加下，截至今年4月份中小型住宅租金（以差估署數字作依據）已升逾1.3%，在接近暑假旺季加持下，料上半年最終升達4.5%；至於豪宅在租賃需求熾熱下，租金上半年升幅更料高達5%。
下半年市況展望：交投量略回 無阻樓價升
利嘉閣地產總裁廖偉強表示，上半年整體樓市表現強勁，主要受惠多重利好因素帶動，包括低息環境、資金流入、經濟回升、內地專才不斷湧入及失業率相對低企等等，加上不少大行均轉軚先後大幅調升樓價及經濟增長預測，成為正在上升的樓市推進器。展望下半年，料上述多個利好因素仍將持續，冀可帶動樓價繼續穩步向好，惟成交量或在上半年高基數及樓價持續上升下，將稍有放緩，但無阻樓市繼續推進。
專才租轉買需求持續釋放利樓市續闖高
從需求層面上觀察，高才通及優才等計劃累計引入大量專才到港，過往兩年大多以租樓為主；踏入2026年下半年，首批專才居留續期穩定、職業發展落地，逐步從租戶轉為置業買家。同時本港移民回流趨勢持續，本地換樓需求同步升溫。雙重剛性需求疊加，為中小型住宅及核心區物業提供堅實支撐，成為下半年樓市最核心的剛性需求。
閒置資金充裕 樓市具追落後保值空間
另一方面，本港銀行體系儲蓄資金充裕，銀行定存息率欠缺吸引力，大量保守型資金尋找穩健實物資產保值。現時樓價距離2021年歷史高位仍有顯著差距，估值十分吸引。相比波動較大的金融產品，樓市防守性更強，可承接龐大閒置資金，帶動長線投資物業需求回暖。
土地及新盤供應收縮 供應缺口加速入市
此外，早前兩年政府賣地節奏放緩，發展商投地態度審慎，土地儲備持續減少。預計未來三年私人住宅新盤落成量連續下跌，樓市長線供應斷層逐步浮現。買家提前預判未來優質單位稀缺，下半年將加快入市步伐，以鎖定心儀物業，成為市場成交的一定保證。
港股IPO火熱 資金人才流入利好樓市
2026下半年本港IPO市場維持強勁勢頭，仍有大批企業排隊來港上市，帶動金融從業員、企業高管及營運資金持續落戶香港。金融行業財富效應升溫，帶動高端置業需求。整體市場流動性改善，資金與人才雙重流入，直接利好一二手住宅市場整體表現。
一手二手私宅下半年登記量料有萎縮
廖偉強指出，上半年市場消化了不少盤源，發展商庫存量大減，而二手業主亦顯得惜售，雙方都開始重求價再求量，故料令下半年的銷售量在高基數下有所減慢，當中一手私宅物業下半年登記量料達1萬宗，而二手私宅則料為2.2萬宗，合計共有3.2萬宗。至於全年方面，預測一手將達2.2萬宗，勢創自2005年以來的22年新高；而二手則達4.66萬宗，亦料為近5年最多。
下半年樓價料再漲8% 租金慢升續破項
樓價走勢方面，廖偉強指升勢未止，不少資金早前已經到位，專才租轉買在下半年將持續，加上投資者及家族資金等積極入市，再配合經濟向好等因素，下半年持續看升。當中，中小型住宅下半年樓價料漲8%；豪宅樓價也看升6%，全年料分別升逾16%及11%。租金表現方面，在入伙盤增加下，下半年中小型住宅租金升幅料收窄至3%，即全年料升近8%，持續破頂；而豪宅租金在供應少但需求大下，下半年看升5%，全年料漲約一成。
發稿：利嘉閣地產資料研究部
