銀行對商業樓宇按揭 須有策略性思維

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近期商業樓宇的交投雖然已略有增加，但銀行對商業樓宇的按揭業務，仍然十分抗拒，可不接的就盡量不接；即使肯接，條件亦會十分苛刻。

譬如，按揭成數甚少接近樓價的一半，大多只有樓價的三至四成水平；而利率則要在同業拆息之上再加2%或以上。此外，還需要貸款公司的董事提供個人擔保。如是令本來有意購買商業物業作自用的買家亦望而生畏，中途打退堂鼓。

銀行之所以會對商業樓的按揭業務這樣不積極，是因為他們手上尚有大量出了問題的商業樓壞帳揭未及處理。借了錢的樓宇業主，已因樓宇長期空置，而無力付息；另一方面，抵押品的市值早已跌破貸款額。為了避免要面對的壞帳無限放大，銀行唯有暫時「截息」，以免財務報表不斷惡化下去。在這種情況下，之前批錯按揭的員工怎會不被問責？其他負責這方面工作的人，自然想避免重蹈覆轍，連累自己。

銀行這種取態，缺乏策略思維，無助問題早日得到解決。因為銀行愈是不願意為商業樓宇提供貸款，銀行手上的問題抵押品就愈難賣得出。抵押品賣不出，問題就沒法打句號。

其實，商業樓宇的市值已跌到高峰期的一半之下。以一半的新市值來做按揭，等如只借高峰價的1/4，再出問題的機會已很小。銀行實在毋須這麼保守，難得有新買家願意為商業樓宇市場注入新的資金，銀行界應盡量成全他才是。

在商業樓宇如此不景氣的情況下，仍有人願意入市冒險，買家應該真有需要，並有足夠餘力償還貸款。加上商業樓宇的市道正在逐步回暖，銀行在市底附近接到的生意，風險實在很低。希望銀行在商業樓宇的按揭業務方面能表現得積極一些。

從戰略思維的角度來看，銀行愈是對商業樓宇收緊按揭，愈加強向債仔施壓，逼他們及早還錢，那債仔就只好把物業削價求售。商業樓宇的價格唯有拾級而下，結果連累一些未出問題的抵押品也變成資不抵債，如是就會形成惡性循環，叫商業樓宇的市道更難復甦，銀行更加泥足深陷。

相反，銀行如果能夠在這個時候，對商業樓宇的按揭業務採取更積極態度，把按揭成數增加至五至六成，把按揭利率降至同業拆息加1%，那就可以助商業樓宇市場吸引更多的新投資者加入。有新的資金加入，市場才會被盤活，銀行的壞帳問題才可以加快解決。

因此，銀行在這個時候多接一些商業樓宇的按揭，不但風險不大，而且可以推動市場的良性互動，有利銀行及早解決之前在低息期犯下的錯誤，往後可以輕裝前進。希望香港的銀行能有更高的戰略思維，而不是只懂看短期的眼前利益。

(轉載自 am730  C觀點  2026年6月12日)

資料來源：am730

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