一手貨尾降至1.87萬伙11季新低 顯示價升並無妨礙市場消化能力

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根據差餉物業估價署統計，2025年12月份私人住宅的樓價指數報298.6點，按月升0.23%，連升7個月，累積升幅達4.2%，屬一年半以來的新高。

與此同時，一手私人住宅市場的貨尾數量亦出現顯著回落；據中原地產的數據，2025年第四季，發展商手上貨尾量降至18,694個，創自2023年第一季以來近11個季度的新低。

通常，在樓市不景氣的時候，樓價的輕微上升，都足以妨礙買家的入市意欲；然而，這半年來，樓價指數雖節節上升，但市場的消化能力卻沒有受到妨礙，發展商手上貨尾卻依然愈賣愈少，顯示樓市氣氛已出現根本性的改變。市場參與者一定是看好後市，否則他們是不願意高追的。

 

這種形勢逼使很多投資銀行及測量師行的分析師，紛紛修正之前對2026年市道的預測，把看平至升3%調高到升5%到7%，有些甚至估計可以升10%。

發展商手上的庫存減少，代表他們的處境正在不斷改善，資金正不斷回籠，未來的財政壓力不會太大，可以在推出新盤時採取更進取的定價策略。

過去，發展商為了加快去貨，不惜棄價求量；近期，他們覺得市場的承受能力很強，所以在開新盤時都勇於求價。有個位於馬鞍山與西貢之間的新盤，去年初次開盤時，平的單位每呎售價不足10,000元，經過幾次加推加價後，現在已要賣靠近12,000元一呎，漲價幅度達20%。而且，加價後沒礙銷情，接連加推多次，每次新推逾300個單位，皆能一炮售罄，叫發展商信心大增。相信今後一手市場將難再出現新盤低開的情況。

 

發展商不止新盤叫價進取，連貨尾盤也紛紛調高售價。有些手上持貨不多的發展商，甚至選擇封盤，待價錢升得更高時才重新推出。

在這種形勢下，不少買家只好轉投二手市場，令二手市場的交投也活躍起來。筍盤很快就會被吸納，業主臨尾反價的情況屢有發生。

在市場不景氣的時候，換樓的買家擔心買入新單位後，原有的單位賣不出。所以他們會先放盤，待成功賣出原有單位之後，才敢入市買新單位。現在他們心態出現180度轉變，變成要買到新樓後，才敢賣舊樓。這種心態上的轉變，令市場上的買家大增，賣盤大減；樓價因而被迅速搶高。

 

此之所以，房地產市場一旦確認轉角，升勢就會持續一段頗長的時間，不會稍縱即逝。由於之前受悲觀言論影響的人不少，市場需要一段相當長的時間，才能消化他們轉軚的影響。這是近期市況突然熾熱起來的主要原因。

 

(轉載自 am730  C觀點  2026年2月5日)

資料來源：am730

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