放寬商業樓宇用途限制，盤活閒置資源

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香港的住宅樓宇市道，近期非常活躍。一手市場的去貨速度已超過新樓供應的落成速度，發展商的「貨尾」已開始減少。資金回籠加快，有助發展商紓解財政壓力，令他們不用再急於削價求售，二手市場的小業主亦因而有多些去貨機會。市場普遍相信，住宅市場已基本上見底回穩，負資產的情況應不會進一步惡化，中產階級的消費意欲與投資能力將會得到釋放，社會的良性互動將逐步活躍起來。

不過，商業樓宇的市場卻依然十分淡靜；由於空置率高逾15%，業主又被銀行逼倉，租金至今仍沒法企得住。這種情況令投資者對商業樓宇卻步，想撤出的資金比有意投入的資金還要多。有時，即使有資金願意投入，亦很難得到銀行支持。以致商業樓宇市場至今仍未能擺脫惡性循環的漩渦。

幸好，香港的教育事業，在美國縮減留學生政策的驅動下，發展得異常迅速，學生宿舍的需求猛增，很多大專院校都得面對學生宿舍不足的問題。香港的住宅樓宇的供應本身就不多，突然多了逾萬個留學生，當然應接不暇；政府如果不出政策，這些新來的留學生可能只好入住劏房，妨礙香港教育事業有更佳的發展。

為了解決這個問題，政府近期放寬了商業樓宇的用途限制，不需要把商業樓宇先轉為酒店，才可以再轉成學生宿舍；而是可以直接由商業樓宇轉為學生宿舍；做學生宿舍可以省免旅遊巴停泊上落客位置，又可以省免很多服務旅客的公共空間，令宿位可以增加，經營者的收益亦會變得更吸引。

此之所以，此例一出，瞬即吸引了大量資金願意購買商業樓宇以改為學生宿舍，其中不少資金還是來自歐美及新加坡的；另一些鄰近大專院校，本來只屬二線的商業樓宇亦突然多了人問津，而且逐漸多了成交，令沉寂已久的商業樓宇市道，開始重顯活力。

這種景象顯示，只要政府肯不再墨守成規，靈活地放寬商業樓宇的用途限制，商業樓宇的需求就可以大增，令市場的空置率減少，閒置的資源可以得到更充分的利用。這對香港的經濟一定會有好處。

政府除了可以讓商業樓宇改造學生宿舍之外，還可改造簡樸房(政府認可的劏房)、老人院、療養院，以及社區設施等。關鍵是要願意拆牆鬆綁，靈活變通，特事特辦。

推出這類政策，政府自己不用花太多的資源，卻可以盤活大量空置的資源，令很多之前被困死的資金釋放出來，舒緩金融市場的信貸危機，令商界騰出更多資金去作新的投資，銀行亦可減少很多壞帳，真是一舉多得。這件事能否取得成功，關鍵是負責制定政策的官員是否願意去冒政治風險罷了。香港要由治及興，政策官員必須有所作為，不能坐等上天眷顧。

 

(轉載自 am730  C觀點  2025年8月6日)

 

 

 

 

資料來源：am730

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