強勢領導阻訊息流通

有 發 展 商 看 了 我 昨 天 的 文 章 對 我 說 ： 中 原 雖 然 有 能 力 ， 但 在 如 此 方 式 的 管 理 下 ， 不 一 定 可 為 發 展 商 所 用 。 發 展 商 希 望 中 原 全 力 以 赴 做 好 他 的 樓 盤 ， 中 原 卻 讓 自 己 的 員 工 自 行 決 定 這 個 樓 盤 是 否 值 得 做 。 中 原 的 中 央 領 導 雖 有 能 力 作 全 公 司 總 動 員 ， 但 卻 又 強 調 要 “ 使 民 有 時 ” ， 不 能 肯 定 發 展 商 認 為 應 開 盤 的 “ 時 ” ， 就 是 中 原 認 為 應 “ 使 民 ” 作 總 動 員 的 “ 時 ” 。 所 以 他 覺 得 放 盤 給 中 原 沒 有 保 障 。 我 覺 得 不 能 這 樣 簡 單 化 去 看 問 題 ， 一 個 盤 發 售 能 否 成 功 ， 涉 及 的 問 題 很 複 雜 ， 不 是 代 理 肯 全 公 司 總 動 員 就 一 定 可 以 做 得 好 的 。 
我 認 為 一 個 新 盤 的 銷 售 能 否 成 功 ， 關 鍵 的 問 題 是 定 價 是 否 食 得 準 ， 能 否 為 市 場 所 接 受 ， 其 次 才 是 包 裝 宣 傳 ， 與 代 理 的 努 力 。 發 展 商 希 望 代 理 總 動 員 ， 帶 多 一 些 人 去 地 盤 造 勢 ， 但 如 果 定 價 失 誤 ， 偏 離 市 場 的 接 受 能 力 ， 代 理 任 是 派 多 少 人 來 造 勢 也 只 會 是 徒 勞 無 功 。 發 展 商 真 正 要 得 到 的 ， 不 單 是 有 人 來 造 勢 ， 而 真 的 把 樓 賣 出 去 。 因 此 不 一 定 要 去 強 代 理 所 難 ， 要 他 們 不 管 大 盤 細 盤 、 好 盤 惡 盤 ， 都 得 全 公 司 總 動 員 來 造 勢 ， 要 知 道 代 理 是 靠 佣 維 生 的 ， 無 法 成 交 的 盤 即 等 如 無 佣 賺 的 盤 ， 沒 有 一 間 代 理 能 長 期 堅 守 這 樣 的 樓 盤 。 
其 實 ， 當 發 展 商 發 覺 自 己 盤 連 代 理 也 不 肯 來 時 ， 就 應 好 好 檢 討 一 下 自 己 的 定 價 了 。 因 為 地 產 代 理 的 特 色 是 搏 殺 ， 只 要 定 價 不 太 過 偏 高 ， 他 們 還 有 一 點 機 會 ， 他 們 是 一 定 會 來 搏 一 搏 的 。 如 果 他 們 寧 願 去 做 二 手 樓 ， 即 是 說 小 業 主 的 定 價 更 有 吸 引 力 ， 哪 發 展 商 就 非 重 新 調 整 售 價 不 可 了 。 事 情 往 往 是 顧 客 的 選 擇 ( 他 們 寧 買 二 手 樓 ) 影 響 了 代 理 的 選 擇 ， 而 不 是 代 理 自 己 想 棄 一 手 重 二 手 。 顧 客 的 選 擇 在 市 場 體 系 內 是 至 高 無 上 的 ， 發 展 商 亦 得 尊 重 這 種 選 擇 。 
所 以 ， 發 展 商 應 透 過 代 理 對 新 盤 的 取 捨 來 預 測 顧 客 的 取 捨 ， 而 非 強 求 代 理 派 足 人 手 來 虛 張 聲 勢 。 中 原 的 無 為 而 治 反 而 會 令 前 線 的 市 場 訊 息 快 速 表 達 出 來 ， 發 展 商 應 珍 惜 這 種 訊 息 。 中 央 集 權 強 勢 領 導 的 公 司 只 會 令 前 線 的 訊 息 被 壓 抑 掩 蓋 。 在 中 央 指 令 下 ， 雖 可 死 谷 爛 谷 造 成 幾 個 特 殊 環 境 下 的 成 交 ， 但 只 會 誤 導 發 展 商 ， 一 到 全 面 發 售 時 ， 就 無 法 持 續 了 。 開 壞 一 個 盤 ， 代 價 是 非 常 沉 重 的 。 所 以 ， 委 託 一 間 中 央 集 權 的 代 理 ， 雖 然 好 使 好 用 ， 但 亦 可 能 因 而 收 不 到 前 線 訊 息 ， 誤 導 發 展 商 開 壞 盤 ， 效 益 更 差 。