牽晴間的啟示
恒 基 兆 業 推 出 的 牽 晴 間 ， 是 近 期 反 應 較 突 出 的 樓 盤 ， 參 與 認 購 的 人 數 超 過 五 千 五 百 人 ， 可 見 即 使 在 現 階 段 ， 市 場 仍 不 乏 有 意 置 業 的 人 。 牽 晴 間 有 這 麼 好 的 反 應 ， 主 要 有 兩 個 方 面 的 原 因 ， 首 先 當 然 由 於 發 展 商 定 價 合 理 ， 首 批 單 位 的 訂 價 比 二 手 市 場 還 要 低 二 十 多 個 百 分 比 ， 即 使 買 家 對 後 市 仍 有 顧 慮 ， 看 到 有 這 麼 大 的 價 差 ， 也 會 放 心 落 定 ， 因 為 後 市 即 使 再 跌 ， 估 計 亦 不 會 有 這 麼 大 的 跌 幅 。 所 以 ， 雖 然 在 跌 市 中 ， 樓 花 較 難 出 售 ， 但 只 要 訂 價 可 以 反 映 人 們 對 未 來 跌 幅 的 預 期 ， 一 樣 會 有 銷 路 。 另 一 個 令 牽 晴 間 好 銷 的 原 因 ， 是 牽 晴 間 的 單 位 面 積 較 小 ， 正 合 首 次 置 業 人 仕 的 需 要 。 我 雖 然 基 本 上 認 為 樓 市 已 經 見 底 ， 但 市 場 對 此 尚 未 有 一 致 意 見 ， 有 顧 慮 的 人 還 很 多 ， 在 這 種 情 勢 下 依 然 入 市 的 人 主 要 是 首 次 置 業 者 。 他 們 可 能 趕 著 要 用 ， 不 能 一 再 觀 望 下 去 ， 故 沒 有 其 他 選 擇 ， 但 對 換 樓 人 仕 來 說 ， 本 身 已 有 樓 住 ， 雖 然 或 許 已 有 條 件 換 一 個 較 大 的 單 位 ， 但 其 逼 切 性 就 及 不 上 未 有 物 業 的 初 次 置 業 者 。 有 條 件 可 以 觀 望 一 下 ， 待 形 勢 明 朗 一 點 的 時 候 再 說 。 牽 晴 間 雖 有 一 些 一 千 多 呎 的 大 單 位 ， 但 主 要 供 應 的 是 五 百 餘 呎 的 小 單 位 ， 加 上 樓 價 又 低 ， 正 合 首 次 置 業 的 人 口 味 ， 如 果 牽 晴 間 賣 的 全 是 千 多 呎 的 大 單 位 ， 即 使 樓 價 訂 得 更 平 ， 反 應 可 能 亦 不 一 定 及 得 上 。 本 來 牽 晴 間 大 有 機 會 為 一 手 市 場 重 振 雄 風 賣 一 個 滿 堂 紅 ， 讓 買 家 重 嘗 買 不 到 樓 的 味 道 ， 下 次 作 決 定 時 爽 快 一 些 。 如 果 牽 晴 間 這 類 相 對 大 的 項 目 都 能 一 次 過 全 部 售 清 的 話 ， 對 市 場 信 心 的 恢 復 一 定 大 有 好 處 。 屈 時 換 樓 活 動 才 能 慢 慢 回 復 正 常 。 那 麼 樓 市 才 能 真 正 活 躍 起 來 。 可 惜 發 展 商 求 勝 心 切 ， 加 推 時 加 價 過 速 ， 由 第 一 批 時 的 三 千 元 一 呎 加 到 超 過 四 千 元 一 呎 ， 令 加 推 的 單 位 未 能 全 部 賣 出 ， 未 免 有 點 美 中 不 足 。 然 而 ， 牽 晴 間 的 銷 情 仍 足 以 反 映 ， 即 使 在 新 界 偏 遠 地 區 ， 三 千 至 三 千 五 百 元 一 呎 的 售 價 仍 有 相 當 大 的 支 持 力 ， 市 底 應 可 在 這 一 水 平 被 確 認 ， 令 下 半 年 的 樓 市 可 以 看 高 一 籌 。
