再談買樓收租

有 報 紙 大 字 標 題 說 ： 施 永 青 叫 人 不 要 買 樓 收 租 。 這 個 說 法 有 點 片 面 。 我 當 時 向 記 者 解 釋 的 ， 只 是 為 何 利 息 這 麼 低 還 沒 有 人 買 樓 收 租 。 事 實 上 過 去 幾 年 買 樓 收 租 的 人 都 得 不 償 失 ， 每 年 點 滴 收 回 來 的 租 金 都 抵 銷 不 了 樓 價 方 面 的 跌 幅 。 譬 如 去 年 住 宅 樓 價 的 跌 幅 約 有 10%， 但 租 金 回 報 率 只 有 4%， 即 使 無 需 付 按 揭 利 息 ， 依 然 是 失 多 過 得 。 收 租 的 人 唯 一 的 安 慰 是 如 果 把 錢 放 在 銀 行 ， 甚 至 把 錢 去 買 債 券 ， 都 沒 有 買 樓 收 租 有 那 麼 好 的 經 常 性 收 入 。 對 於 退 休 人 士 來 說 ， 有 樓 收 租 確 是 一 種 不 錯 的 保 障 。 因 為 租 金 雖 然 一 樣 會 升 會 跌 ， 但 租 金 跌 的 時 候 往 往 生 活 的 其 他 開 支 也 會 同 步 下 跌 ， 故 不 會 影 響 退 休 人 士 的 生 活 質 素 太 大 。 因 此 ， 對 安 排 退 休 的 人 來 說 ， 把 部 份 財 產 用 作 買 樓 收 租 仍 是 值 得 考 慮 的 。 
我 說 值 得 考 慮 是 有 前 題 的 ， 就 是 能 用 現 金 去 買 樓 ， 無 需 向 銀 行 按 揭 ， 否 則 一 旦 利 息 增 加 就 會 影 響 經 常 性 收 入 。 此 外 ， 在 當 前 的 環 境 下 ， 房 產 佔 整 體 資 產 的 比 例 上 只 宜 三 分 一 左 右 ， 手 上 資 產 不 足 以 持 有 一 間 收 租 樓 的 人 ， 不 宜 透 過 借 貸 去 持 有 物 業 。 
至 於 那 些 手 上 有 一 定 資 產 的 人 ， 則 無 需 完 全 放 棄 持 有 物 業 。 始 終 物 業 是 一 個 實 物 ， 不 似 股 票 、 債 券 只 是 一 張 紙 ， 有 機 會 變 到 一 錢 不 值 。 即 使 持 有 現 金 ， 在 金 融 體 系 出 現 重 大 變 化 時 也 存 在 一 定 的 風 險 ， 因 此 在 資 產 組 合 裏 持 有 一 定 的 物 業 是 一 種 必 須 的 平 衡 。 因 此 ， 對 那 些 在 金 融 風 暴 時 已 拋 售 所 有 物 業 的 人 來 說 ， 現 在 實 可 以 趁 樓 價 低 ， 重 新 考 慮 把 部 分 資 產 以 收 租 樓 的 形 式 儲 存 。 
最 近 美 元 弱 勢 已 經 形 成 ， 港 元 與 美 元 掛 鈎 ， 故 港 元 亦 會 一 起 轉 弱 ， 計 一 計 數 ， 去 年 持 有 港 元 或 美 元 的 人 ， 不 知 不 覺 已 在 匯 率 上 有 
最 近 美 元 匯 價 雖 有 所 回 升 ， 但 只 能 理 解 成 下 跌 中 的 一 次 反 彈 ， 並 非 真 的 轉 勢 。 有 人 見 紙 幣 貶 值 轉 而 改 持 黃 金 ， 故 近 期 金 價 對 所 有 貨 幣 都 上 升 。 然 而 持 有 黃 金 是 沒 有 息 收 的 ， 因 此 會 有 一 部 分 資 金 重 新 流 入 地 產 市 場 。 近 期 我 名 下 的 收 租 物 業 就 不 斷 有 人 問 津 ， 我 曾 受 不 住 經 紀 的 遊 說 ， 賣 出 了 一 兩 個 單 位 ， 但 我 並 無 打 算 出 售 所 有 出 租 物 業 ， 我 始 終 覺 得 投 資 組 合 中 ， 必 須 有 物 業 成 分 才 夠 安 全 。 
20%的 損 失 ， 不 論 對 歐 羅 、 瑞 士 法 朗 、 以 至 澳 元 、 紐 元 都 損 失 慘 重 ， 連 對 日 元 這 麼 弱 的 貨 幣 也 一 樣 貶 值 ， 可 見 人 們 對 美 元 體 系 的 信 心 正 在 轉 弱 。