房地產與別不同之處(1)不動性

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日本人稱房地產為不動產。不動性可謂是房地產最大的特色。這個特色為投資者帶來不便，亦可以為投資者帶來好處。

不動性的最大缺失是沒法帶得走。一旦地緣政治出現糾紛，戰爭可能爆發的時候，房地產就會首當其衝，其資產價格就可能大幅貶值。以今次美伊戰爭為例，戰爭爆發後，杜拜與卡塔爾等鄰近地區的房地產價格就下跌了不少。房地產的擁有者，對此無能為力，唯有眼白白看着自己的資產，價值不斷蒸發；沒法把資產帶去安全的地方避難。

解放初期，有一批富商從大陸南逃香港。他們在內地的房地產，因沒法帶走而落入共產黨的手裡，令他們損失慘重。受過這次教訓後，他們再也不敢投資房地產，轉而做船務生意。這樣，他們的資產就可以用船隻的方式，遍布世界各地，從而分散風險。

據說，包玉剛與董浩雲就是基於這種考慮，選擇做航運生意的。後來，包玉剛收購了九龍倉，轉而做地產生意，業務上的表現勝過執著做航運生意的董浩雲(後者弄到差點要破產)。由此可見，做生意不能一本通書睇到老，形勢在不斷轉變，生意上的部署亦得因時制宜，與世推移。

其實，房地產的不動性既有其害處，亦有其優點。正因為其不動性，才令房地產發展出一套產權登記制度，令業權可以在政府機構註冊登記，產權受到政府權力與法制的保障。

此外，房地產的不動性亦造就了它的按揭貸款能力。當銀行知道相關的資產坐落在哪裏，人們沒法把它搬走或收藏起來，就較願意接受相關的資產作抵押，以高成數貸款協助買家以較少的首期買樓自住，為置業者帶來不少幫助。

如果你拿隻手錶去典當，當舖會扣留手錶做抵押品；你拿到錢之後，手錶即落入當舖手裡，你就沒法繼續享用這隻手錶。不過，如果抵押的是房地產，那你就不但可以借到錢用，而且還可以繼續有樓住，不用露宿街頭。

銀行之所以會這麼大方，就是因為房地產有不動性，及其衍生的產權註冊制度。銀行借錢給你後，就可以把它的合法權益在土地註冊處登記；銀行獲得的保障，不低於把物業持有在自己的手裡。如是令到銀行更樂意為房地產貸款，而且貸款的成數很高，大大增加了房地產市場的交投活躍度。

另一方面，房地產的不動性，亦大大加強了這項資產的國族屬性。國家會不惜出動軍隊去保護國土，令擁有房地產的人有更高的資產安全感。聯儲局在進行QE時，會特別強調它增持的資產中，必會有一定佔比是mortgage-backed securities(房貸抵押證券)，反映世上的建制都偏向對房地產有特別照顧，別的資產很難有這種待遇。

(轉載自 am730  C觀點  2026年7月29日)

資料來源：am730

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