私人住宅的供求正出現變化

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按發出的入伙紙計，2025年有62個私人住宅項目落成，共18,448個單位。其中17個項目位於港島區，共2,820個單位；30個項目位於九龍，共9,002個單位；15個項目位於新界，共6,626個單位。

18,448個單位不算是一個小的數字，因為過去20年，香港平均每年的落成量亦只不過14,575個。不過，去年的落成量仍比2024年的24,261個減少了5,813個；亦比差餉物業估價署原先估計的20,860個落成量少了2,412個；顯示發展商先幾年可能因市道不佳而減慢了興建速度，以免供應量過度集中。

另一方面，2025年發展商的棄價求量策略成績理想，全年共賣出20,525個單位；銷售量高於同期的落成量，令現樓的貨尾積壓得以舒緩，發展商的資金亦得以陸續回籠。在這種情況下，去年下半年發展商的訂價已漸顯進取，而且在加價後一樣可以取得不錯成績。市場相信，新盤好銷的形勢可望在2026年持續。

現實是樓市在2021年見頂後，發展商已減慢了興建的速度。2022年入紙申請開工的單位只有14,700個，隨後三年的開工量分別是16,400個、16,000個及15,200個。這個世界得先有開工量，才會有落成量。如果開工量落入平均每年16,000個單位水平，未來四年的落成量亦應只能維持在每年16,000個水平，遠低過2025年的銷售速度。

住宅樓宇的市道，除了受制於供應量之外，更受制於需求。未來的供應量可以從開工量大至推測得到，但影響未來需求的因素就相對複雜，不容易得知哪一個因素在下一階段會起關鍵的主導作用。

影響需求的因素主要包括：(i)人口趨勢；(ii)市民負擔能力；(iii)利率趨勢；(iv)對政經形勢預期。

香港自身的出生率很低，但體制有很好的優勢，不愁吸引不到外來人才，只要政府的吸納口徑作適當調校，就不難有人口增長。

此外，近年香港的經濟已恢復增長，金融中心的地位鞏固，國際貿易增長穩定，加上專業服務的角色有發揮空間，社會失業率只有3.9%，屬偏低的水平，而大部分市民的收入亦續有增加，有能力進一步改善居住環境。

再者，美國聯儲局換了新主席，他是由特朗普挑選出來的，應會追隨特朗普的減息路線，港息將隨美息回落。這樣既可降低樓宇買家的供樓負擔，亦可令物業的投資回報顯得更有吸引力，令原先留在銀行系統的資金流向房地產市場。

唯一存在一定變數的是地緣政治仍相對緊張，美國仍死釘着中國不放，不想讓中國有崛起的機會。不過，美國的國力正在衰退，不得不改行戰略退卻路線。打算先與中國休戰，待休養生息後，才有條件有新的作為。這多多少少降低了地緣政治的風險，令更多資金敢於流入房地產市場。

(轉載自 am730  C觀點  2026年2月16日)

資料來源：am730

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