貨尾跌破2萬 發展商全面加價

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隨着利息的回落，本港住宅樓市漸趨活躍，發展商手上的貨尾消化速度加快。至2025年第四季，私人住宅的貨尾量跌剩18,694個，為近兩年半來首次低於2萬個。

發展商手上的貨尾單位在2023年第四季達頂峯，有22,936個，其後就穩定地緩緩下跌；至2025年的第四季，終跌破2萬個心理關口。

貨尾持續回落，顯示新盤銷售速度快過新盤開售速度，反映發展商去庫存的努力取得成績，資金正陸續回籠，債務水平正逐步下降，發展商的財政壓力已得到紓緩，銀行方面已不急於向發展商逼倉。

這種境況令發展商紛紛調整銷售策略，由之前的求量棄價，改為量又要價亦要。發展商的心態非常進取，新盤的加價幅度都比去年同期高一成左右，結果一樣賣得很好。

最典型的例子是新鴻基地產的SIERRA SEA，12輪推售每次都有加價，卻一樣能夠首日沽清，累積出售3,000伙，前後價差逾20%。這樣熱烈的反應，香港房地產市場已多年未有出現過，市場氣氛立即升溫。

過去，有些發展商曾為了營造市場氣氛，促成個別高價成交作為樓價指標。不過，SIERRA SEA的情況絕非如是，因為3,000宗成交並非一個小數，顯示這一系列的成交是有大量買家肯接受的，他們是用真金白銀去購買的，而非抽樣調查時的信口開河。如是令市場的參與者都一致認為，香港的住宅樓市已可確認轉勢。

在這個基礎上，香港發展商不但在推出新盤時訂價比前進取，還把之前已開的舊盤也全面加價；由於一手住宅物業銷售監管局對發展商調整物業售價有一定要求，近期多了發展商改用招標方式出售物業，以方便隨時調高售價，不須提前申報。

此外，由於發展商已沒有之前那麼難促銷，對地產代理的依賴可以大大減少，如是令他們願意支付給地產代理的佣金也相應減少，由3–5%回落至2–3%，不排除今後給經紀的佣金還會進一步回落。

現時，一宗二手市場的交易，經紀大約可收到2%的佣金(買賣方各收1%)；而經紀從一宗一手市場的交易中，大約可以收2–3%的佣金(全數由發展商支付)。表面上看來，經紀從一手市場收到的佣金比二手市場多；但一手市場可收到的佣金，需要較長時間(因要等樓花入伙)；加上二手市場的小業主要價通常不及發展商進取，所以經紀多鍾情二手市場的交易。

因此，近期二手市場的交易量已比一手市場有所增加，比例在35：65左右。只是內地客對二手市場不熟悉，所以喜歡買一手樓，令一手市場仍有不錯的溢價。

(轉載自 am730  C觀點  2026年2月12日)

資料來源：am730

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