內地新盤樓價上升的因由

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據中指院(中國指數研究院)發布的數據顯示：2025年12月全國100個城市新建住宅平均價格為每平方米17,084元人民幣，按月上漲0.28%，按年升2.58%；而二手住宅樓價卻走向相反，平均每平方米為13,016元人民幣，按月下跌0.97%，按年挫8.36%。

內地這種市況與香港不太一樣。在一般情況下，在跌市中，發展商承受的壓力會比二手市場的小業主來得大。發展商要清庫存，有資金要盡快回籠的壓力，所以有削價求售的需要；而小業主手上的樓是拿來自住的，賣平了沒地方住，沒法補得返，還得蝕手續費，所以有價位要守。如是令到香港樓市多由發展商的新盤帶動回落。

那內地為甚麼會出現相反的情況？原因是內地政府比較有為，想盡力迴避樓價下跌過甚而產生的金融風險，所以會透過一些行政手段去阻止樓價下跌得太急。一手市場賣樓要向政府申請預售批文，令政府有機會對開售價作一定的指導；而二手市場太過分散，小業主人數眾多，很難逐一加以指導，所以有時會跌出政府所訂的界線。不過二手樓質素參差，統計時可在採樣比重上找到可塑的空間。

中指院對一手市場的表現勝過二手市場有如下的解釋：去年12月，深圳、北京、上海、南京等城市均有高端改善性項目入市，帶動新房價格按月出現結構性上升。

如果真是這樣，那12月的一手市場的樓價上升所反映的就並非市況的改善，而只是剛好這個月有多個高端「豪宅」開盤，因而拉高了平均樓價。

內地忌用「豪宅」一詞，擔心它會暗示社會不平等，所以稱它為改善型住宅，有別於一盤的初次置業者買的基礎型「上車盤」。這樣就可以把住屋上的不平等，解釋成富裕起來的階段性，先讓一部分人富起來，然後再慢慢普及。

此之所以，內地在發展房地產初期，要求開發商盡量多建90平米以下的細單位；現在這類單位已十分充足，於是又鼓勵開發商興建改善型住宅，以「縮量提質」，希望透過優質的「好房子」，去激發改善性的需求。

內地稱這類好房子為「第四代住宅」，建設標準既考慮環保需要，文娛保健需要，下代成長需要，方便老弱需要等件。此外，在建設時，又盡量引入新科技，AI賦能物聯網，令生活質素得以大大提高，令已擁有自住樓宇的人，也心思思都想換樓。

為了鼓勵開發商多建這類高質的改善型住宅，政府特別容許發展商可以在容積率上有更多的優惠，令到這類改善型住宅的實用面積，比之前的住宅多一成至兩成。即是說，舊時買菜半斤只有八両，現在半斤有十両，那菜價自然可以賣貴一些。相信內地新盤樓價上升與此亦有密切關係。

(轉載自 am730  C觀點  2026年1月5日)

資料來源：am730

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