澳門首先要解決的是人口不足問題

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澳門的住宅樓價自5年前開始下跌，累積跌幅普遍已達四成，跌得嚴重的更超過五成。這種跌個不停的趨勢，令市民對後市失去了信心，連用家也不敢入市，以免招致資產價值的損失。如是導致市場非常淡靜，交投很少。

澳門政府在市道回落初期並不以此為慮，認為樓價下跌對社會未嘗不是好事，因為這樣有助年輕一代置業安居，減少他們對社會的怨懟，有助社會的穩定。然而，隨着市場的拾級而下，澳門人手上的資產總值亦跟着大量蒸發。據初步估計，這次跌市已令澳門人手上的物業價值損失了逾5,000億澳門元。如此龐大的經濟損失，對澳門本地人的消費意欲與投資信心都帶來嚴重衝擊；並影響金融穩定與市民的情緒。

在這種情況下，澳門政府不得不在2024年開始撤辣，不再針對外來買家及非自住的買家，徵收懲罰性的印花稅。最近，澳門還在醞釀要寬免600萬元以下的樓宇交易印花稅，並把按揭成數從七成提升到八成，希望可以扭轉澳門樓市成交不足與價格下跌的趨勢。

市場人士對這些新措施大都予以寄望，認為措施落實後當可以對市場產生實質的利好因素。因為，這些措施不但可減少買樓人士的交易開支，還可提升買樓人士的購買力，既令原本財力不足的人入市，亦有助買樓人士買得更大更好的單位。人們相信，這些措施當可助樓市的交投有所回升。

不過，光增加入市人士的財政負擔能力並不足夠。樓價跌了逾四成後，財政負擔本身已不是最大的妨礙，市場缺乏的是入市的意願和信心。

樓市已連跌了5年，市民對後市信心不足是很自然的。在這種市況下，投資的意欲當然不會高，能對市場起作用的，只能靠剛性需求。譬如，新婚的家庭增加，或家庭成員人數的不斷增加。由此而產生的房屋需求是迫於眉睫的，不能長期延後的，即使在市道低迷的時候亦遏抑不住的。

然而，澳門婦女的生育率低，每年踏入適婚年齡的人有限；加上新一代年輕人傾向晚婚，甚至不婚；有些人雖然結了婚，亦不一定願意生孩子。如是令到澳門缺乏因本地人口自然增長而產生的剛性房屋需求。

現時，澳門婦女的生育率已跌至0.68，遠低於要維持替代能力的2.1水平。長此下去，澳門的人口會持續收縮，社會對房屋的需求亦會愈來愈低。在這種壓力下，澳門的樓價會持續下跌，經濟亦會被通縮所影響，而變得萎靡不振。

要扭轉這種情況，最有效的方法莫如盡快吸收外來人口，能吸收到有知識，有技能的當然最好；否則，只要年輕力壯，肯拼搏的，也可以兼收並蓄。澳門一定要把這扇門開得大一些，才能使澳門的經濟重現生機。

(轉載自 am730  C觀點  2025年12月15日)

 

 

資料來源：am730

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