宏福苑業主還要供樓嗎？

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閱報得悉，有按揭轉介公司的負責人在電台節目上表示，由於銀行會要求業主做按揭時買火險，保險公司會向銀行賠償在宏福苑火災中的損失，銀行獲得賠償後，原先做了按揭的小業主料不需再供款。

這種陳述，存在著一定的誤導；但很多傳媒包括財經報章，都沒有察覺，紛紛加以轉載，或許以為這樣可叫宏福苑的小業主安心。現實卻並非如是。

宏福苑的樓齡已逾40年，大部分一手業主都已經供滿樓。他們當然不用供樓，不過，小業主如果做過加按，或是新近才購入宏福苑的單位，那就即使有買火險，可能仍得供樓；因為火險賠償未必足以抵銷貸款的餘額。

有小業主可能會認為，自己已按銀行的要求，按貸款額來買保險，賠償應足以蓋過貸款的餘額。然而，保險公司理賠的方式並非買多少就賠多少的；而是會視乎實際受災的程度，沒有損失的部分，保險公司是不會賠的。

宏福苑八座大廈有兩座燒通頂，或許可視作total loss(全損報廢)；有一座未被波及，當然毋須賠償；至於其餘5座，受損的程度各有差異，保險公司要找公證行評估才可判定賠多少，不可能買多少就賠多少。

再者，一般銀行要求買的火險，受保的只是建築物結構，保險公司賠償的，不會超過建築物重建的費用。因此，如果小業主的貸款餘額大過單位建築費的話，保險賠償是抵銷不了的，銀行不會容許小業主不再供樓。

現實是建築費只是樓價其中一個組成部分，樓價另一個重要的組成部分是地價。小業主向銀行貸款時，如果只拿建築物出來按，銀行願意借的錢相對有限；要借得多，就必須把地權也拿出來按，只是土地的權益大火燒不掉，買了保險也無得賠，導致小業主白白交多了很多保費。

銀行方面對此應該知道的，但由於銀行規定小業主要幫襯的公司，往往是銀行名下的附屬公司，小業主的蝕底，恰恰為銀行帶來著數。不知道新成立的獨立委員會會否為小業主說句公道說話。

站在小業主的立場來說話，與其花錢為沒有機會獲賠償的土地權益買火險，不如用這筆錢來買家居保險。因為一般的火險是不包裝修、傢俬與電器的；而一般火災焚毀的主要是這類東西，最沒有機會燒毀的是土地。而銀行卻要小業主買沒有機會賠的火險。

還有一點想提醒小業主，坊間雖有一些銀行主動予以宏福苑的小業主供款優惠，凡受災的小業主，皆可延緩供樓時間6個月。小業主必須知道，這6個月小業主可以暫時不用供樓，但利息銀行還是要計的，只是可以推遲些才繳交罷了；銀行的收入有增無減。

 

(轉載自 am730  C觀點  2025年12月9日)

 

 

資料來源：am730

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