住宅樓市是怎樣復甦的

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住宅樓市進入蕭條期後，由於樓價趨跌，投資者都會盡快把手上的物業賣出套現，以減少在資產值上蒙受的損失。為了爭取比別人更快售出自己手上的樓宇，最有效的方式莫如削價求售。然而，價錢愈是下跌，愈是少人願意入市買樓，市場於是陷入螺旋式的連鎖反應：價錢愈跌，就愈少資金入市；愈少資金入市，樓價就愈缺乏支持。

再者，樓價持續下跌，還會影響銀行收緊信貸。銀行為了減少自己的風險，大都會在樓市的蕭條期減少按揭成數，及增加貸款的利率，令樓市雪上加霜。

對一些心態悲觀的人來說，這種惡性循環一旦出現，就會沒完沒了地持續下去。不過，在現實世界，「禍兮福所倚」，樓價下跌到一定幅度之後，必然跌入更多的人可以買得起的水平。如果跌到每月供樓的金額比交租還要便宜時，有一部分用家就會選擇入市買樓。

市場多了買家，樓價就會獲得一定的支持，起碼跌幅會開始收窄。但只要樓價仍在跌，謹慎的用家仍會裹足不前；為了避免招致損失，他們會選擇租樓，觀察一段時間後再說。

這類有實際需要的用家，如打算結婚的伴侶，及快將有新成員出生的家庭，他們可以選擇不要買樓；但總得租個地方來住。如是令用家的需求集中在租賃市場上反映出來，租金於是逆市上升。

這種現象會令社會意識到，樓價下跌並非市場缺乏住屋需求所造成，只是這些需求多被轉移去了租賃市場。而租金的上升，除了可反映住屋的需求依然存在外，同時亦反映人們的收入在增加，否則何來更高的支付租金能力？

現實是本港住宅的租金自去年初開始回升以來，已連續上升了接近兩年，升幅約有20%。顯示實體經濟並不太差，只是市民負擔住屋支出的能力，主要反映在租金上，而沒有反映在樓價上。

然而，隨着形勢的明朗，勇於入市的用家與投資者都漸有增加，發展商見新盤銷情改善，訂價自然日漸進取，導致一部分向隅客轉向二手市場；二手市場交投增加之後，筍盤自然很快會被吸納，剩下來的都是一些要價較高的樓盤。對這類要價較高的盤，買家初期當然有些抗拒；但觀望一輪後，就會發現，「你唔買有別人買」，等待並沒有換來甚麼好處，唯有早買早着。

以上的描述並非我為唱好樓市而作出來的，讀者肯花時間去二手市場看兩轉樓，就不難了解市場的實況。

現實是市場已進入復甦期的晚期，原本只是緩緩回升的U型圓底，現在已升勢加劇，仰角的度數明顯提升。我預期2024年的12月將是全年樓價升得最快的一個月，估計升幅會超過前11個月的一半或以上。

(轉載自 am730  C觀點  2025年11月28日)

 

 

資料來源：am730

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