房地產市場的周期性為何特別明顯

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房地產是一個周期性特別明顯的市場。周期性明顯，就比較容易掌握市場的規律性；如是市場的參與者比較容易知道市場正處於甚麼階段，並會朝哪一個階段演進。市場參與者若能掌握市場的周期性，就可以在進退時作出更恰當的決定。

房地產市場的周期性之所以會這麼明顯，是因為房地產的生產期很長，短的也要三五年，長的可能要十年八年，導致供不應求的情況無法在短時間裏扭轉，以致房地產市場的升勢可以持續一段時間，令市場的參與者較容易對後市作出預期。

另一方面，房地產發展項目一旦起動，就沒法中途叫停。地價高昂，為減少利息開支，項目一旦起動，就沒法停下來，否則就會成本增加，變成得不償失。此外，政府在批地時，常訂明完成發展的時限，不容拖拉，如是導致房地產項目發展節奏的調整空間不大。地產發展商有時明知市場正在衰退，但礙於批地的條款，以及與建築公司的合約，仍不得不繼續興建，導致庫存增加，銷售壓力日增。

這種形勢往往令陷於困境的地產發展商無藥可救，眼白白看着自己步入火海，亦無能為力。如是令房地產市場的蕭條期亦會特別長，供過於求的情況會維持一段很長的時間，作錯了決定的人大都損失慘重。

由於房地產市場的修正困難，無論供不應求還是供過於求都無法輕易扭轉，房地產市場的牛市(升市)與熊市(跌市)都會特別強烈及持久，普通人都可以覺察得到。

我把房地產市場的周期分成四個階段：(i)復甦期；(ii)高漲期；(iii)危機期；(iv)蕭條期。高漲期即牛市，蕭條期即熊市。而分隔熊市與牛市的就是復甦期與危機期。由熊市轉入牛市，中間需要一段復甦期；由牛市進入熊市，中間會有一段危機期。

復甦期靠用家帶動，他們會選擇租樓或買現樓。復甦期缺乏投資者與炒家，因為他們在之前的蕭條期已損失慘重，尚未有太多的活動能力；所以這段時間市場只會回暖，但不會熾熱，發展商的樓花仍會很難賣得好。

到市場上的空置單位被消化得七七八八的時候，樓價就會開始上升，吸引投資性與投機性的資金入市。當這兩股力量與用家的力量匯合後，樓價升勢就會加劇，令樓市進入高漲期。由於供不應求的情況一時無法改變，牛市可以持續一段相當長的時間，樓價的升幅亦可數以倍計。

然而，樓價持續上升的結果，是總會與用家的購買力脫節。市場變成全靠投資者與炒家承托，缺乏剛性需求支持；屆時，市場就進入危機期。

當市場上的資金被消耗得七七八八，市場上的錢大都買了樓，變成有樓賣的人多，有錢買樓的人少。若在這個時候遇到利率上升、地緣政治緊張或政府過度遏抑樓市，市場就會進入蕭條期，市場上碰到的都是想賣樓套現的人，而買家卻買少見少。銀行唯有收縮信貸，令市場雪上加霜，要經過一段時期的消化，市場才會慢慢復甦，進入另一個周期。

(轉載自 am730  C觀點  2025年11月27日)

 

 

資料來源：am730

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